Een huis kopen in Spanje als buitenlander mag zonder beperkingen, ook als je van buiten de EU komt. Er is geen vergunning en geen verblijfsvereiste voor de aankoop zelf. Wat je wél nodig hebt, is een NIE-nummer, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders, en voor de meeste kopers een Spaanse bankrekening.
Deze gids zet het hele proces op een rij: wat je vooraf regelt, hoe nieuwbouw zich verhoudt tot bestaande bouw, welke stappen je in welke volgorde zet en wat het naast de koopsom kost. Wil je één onderdeel uitdiepen, zoals het betalingsschema met de bankgarantie, de belastingen of de vraag hoeveel eigen geld je nodig hebt, dan vind je daar een aparte gids voor onder Lees ook.
Wat je als buitenlander nodig hebt om een huis in Spanje te kopen
Het NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) is verplicht voor elke juridische en financiële handeling in Spanje, dus ook voor het kopen van een woning. Begin er vroeg mee: de aanvraag kan weken duren, en zonder NIE kun je niet bij de notaris tekenen.
Een Spaanse bankrekening is niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk vrijwel altijd nodig. Je betaalt er de aankoop, de belastingen en daarna de vaste lasten mee, zoals de gemeentebelasting en de bijdrage aan de VvE.
Drie manieren om je NIE aan te vragen
Bij een Spaans consulaat
Je vraagt het NIE aan bij het Spaanse consulaat in je woonland, voordat je naar Spanje vertrekt. Handig als je de aanvraag wilt afronden vanuit Nederland.
Bij de politie in Spanje
Je kunt het NIE ook zelf aanvragen bij een politiebureau in Spanje, op afspraak. Reken op wachttijd tussen afspraak en afgifte.
Via een gevolmachtigde
Met een volmacht regelt je advocaat of gevolmachtigde de aanvraag voor je, zodat je er zelf niet voor in Spanje hoeft te zijn.
Nieuwbouw of bestaande bouw
Het type woning bepaalt bij wie je koopt, hoe het contract eruitziet en welke belasting je betaalt. Op hoofdlijnen zijn dit de verschillen.
Nieuwbouw van de ontwikkelaar
Je koopt rechtstreeks van de ontwikkelaar, vaak nog vóór of tijdens de bouw. Dat heet kopen op plan, of off-plan.
Bestaande bouw van een particulier
Je koopt van een particuliere eigenaar, meestal via het onderhandse contract met arras, de aanbetaling die bij bestaande bouw doorgaans 10% bedraagt.
Het fiscale verschil
Nieuwbouw kent 10% btw (IVA) plus zegelrecht. Bestaande bouw kent overdrachtsbelasting (ITP). Dat scheelt in de bijkomende kosten.
Betalingen tijdens de bouw zijn gezekerd
De Spaanse wet verplicht ontwikkelaars om alle bedragen die je vóór oplevering betaalt te zekeren met een bankgarantie of verzekeringspolis. Hoe die zekerheid precies werkt, wanneer je het document in handen moet hebben en waar je advocaat op controleert, staat in de gids over het betalingsschema en de bankgarantie.
De stappen van NIE tot sleutel
NIE-nummer aanvragen
Zet dit als eerste in gang, via het consulaat, de politie in Spanje of een gevolmachtigde. Zonder NIE kun je later niet bij de notaris tekenen.
Zoeken en de Nota Simple laten controleren
Zodra je een woning op het oog hebt, laat je de Nota Simple, het uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), controleren door een onafhankelijke advocaat. Die kijkt naar eigendom, hypotheken en lasten die op de woning rusten.
Reserveren
Met een kleine aanbetaling haal je de woning van de markt, zodat er ruimte is om het contract en de controles af te ronden.
Privécontract tekenen
Bij nieuwbouw teken je het contract met de ontwikkelaar, met de bankgarantie voor de termijnbetalingen erbij. Bij bestaande bouw is dit meestal het arras-contract met een aanbetaling van 10%.
Termijnbetalingen bij nieuwbouw
Koop je op plan, dan betaal je de koopsom in termijnen die meelopen met de bouw. Elke termijn valt onder de bankgarantie of verzekeringspolis.
Notariële overdracht
Bij de notaris teken je de akte, betaal je het restant van de koopsom en krijg je de sleutels.
Inschrijving in het eigendomsregister
Na de overdracht wordt je eigendom ingeschreven in het eigendomsregister. Daarmee is de aankoop ook naar buiten toe rond.
Van geaccepteerd bod tot sleuteloverdracht duurt dit bij bestaande bouw doorgaans 8 tot 12 weken. Bij nieuwbouw hangt de doorlooptijd af van de bouwfase op het moment van aankoop: koop je op plan, dan zit er tussen contract en oplevering de resterende bouwtijd.
Wat kost het naast de koopsom
Reken naast de koopsom op ongeveer 12% tot 14% extra aan belastingen, notaris-, registratie- en advocaatkosten. Voor nieuwbouw in Andalusië, de regio waar de Costa del Sol onder valt, is dat als volgt opgebouwd. Andere regio's hanteren een ander AJD-tarief, en deze cijfers gelden per 8 september 2026.
- Btw (IVA) op nieuwbouw, heel Spanje
- 10%
- Zegelrecht (AJD) nieuwbouw, Andalusië
- ±1,2%
- Notaris en registratie samen
- 0,3% tot 1%
- Onafhankelijke advocaat
- 1% tot 2%
Wat ResiGlobe wel en niet doet
Geen persoonlijk advies
ResiGlobe is geen erkend juridisch, fiscaal of financieel adviseur en vervangt er ook geen. De cijfers hierboven zijn een realistische indicatie op basis van gangbare bandbreedtes, geen persoonlijk advies. Voor jouw situatie schakel je je eigen onafhankelijke advocaat of fiscalist in, en die brengen wij je desgewenst aan.
Wie je via ResiGlobe aan tafel krijgt
- Een onafhankelijke advocaat die de Nota Simple, het contract en de bankgarantie controleert
- Een fiscalist die uitrekent wat de aankoop en het bezit je fiscaal kosten
- Een hypotheekadviseur voor de financiering, ook als niet-ingezetene
- Een notaris voor de akte en de inschrijving in het eigendomsregister
- Een lokale vastgoedspecialist die met je meegaat naar de bezichtigingen
Veelgestelde vragen
Mag ik als buitenlander zonder verblijfsvergunning een huis kopen in Spanje?
Ja. Ook zonder verblijfsvergunning en ook van buiten de EU mag je zonder beperkingen een woning kopen. Voor de aankoop zelf geldt geen vergunning of verblijfsvereiste. Je hebt wel een NIE-nummer nodig.
Heb ik echt een NIE-nummer nodig en hoe lang duurt dat?
Ja, het NIE is verplicht voor elke juridische en financiële handeling in Spanje, dus ook voor de koop. De aanvraag kan weken duren, dus zet hem vroeg in gang: zonder NIE kun je niet bij de notaris tekenen.
Is een Spaanse bankrekening verplicht?
Wettelijk niet, in de praktijk vrijwel altijd wel. Je hebt hem nodig om de aankoop en de belastingen te betalen en daarna de vaste lasten, zoals de gemeentebelasting en de VvE-bijdrage.
Hoeveel kosten komen er bovenop de koopsom?
Ongeveer 12% tot 14% aan belastingen, notaris-, registratie- en advocaatkosten. Bij nieuwbouw in Andalusië is dat 10% IVA, circa 1,2% zegelrecht, 0,3% tot 1% notaris en registratie en 1% tot 2% advocaatkosten. Andere regio's hanteren een ander AJD-tarief.
Hoe lang duurt het van bod tot sleutel?
Bij bestaande bouw doorgaans 8 tot 12 weken tussen een geaccepteerd bod en de sleuteloverdracht. Bij nieuwbouw bepaalt de bouwfase op het moment van aankoop de doorlooptijd.
Lees ook
- Nieuwbouw kopen in Spanje: zo werkt het stap voor stap →
- Betalingsschema en bankgarantie bij nieuwbouw in Spanje →
- Belastingen en kosten bij nieuwbouw in Spanje →
- Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis in Spanje te kopen? →
- Waar kun je het beste kopen aan de Costa del Sol? →
- Vanuit Nederland een woning kopen in Spanje →
- Hoe ResiGlobe werkt →
- Bekijk nieuwbouwprojecten in Spanje →
