Door de redactie van ResiGlobe ·
Woon je in Nederland en wil je een nieuwbouwwoning in Spanje kopen, dan regel je het meeste papierwerk gewoon van hieruit. Naar Spanje ga je voor wat telt: de woning en de omgeving zien. Dat geldt voor je identificatienummer, de volmacht en de betalingen. Je betaalt in euro's en als EU-burger heb je geen visum nodig. Dat scheelt, al krijg je wel met twee belastingstelsels te maken.
Hieronder staat wat anders gaat omdat je in Nederland woont. Wat voor iedere buitenlandse koper geldt, van advocaat tot notaris, lees je in de complete gids over een huis kopen in Spanje als buitenlander.
Wat je vanuit Nederland regelt
NIE
Je Spaanse identificatienummer, aan te vragen bij het Spaanse consulaat in Nederland of via je advocaat in Spanje.
Volmacht
Te tekenen bij een Nederlandse notaris of op het Spaanse consulaat, zodat je advocaat bij de oplevering namens jou kan tekenen.
Betalingen
Gewone euro-overboekingen vanaf je eigen Nederlandse rekening, zonder wisselkoers.
Belastingen
Je Spaanse woning telt mee in je Nederlandse aangifte, en in Spanje doe je elk jaar een aparte aangifte als niet-ingezetene.
Zo pak je het aan vanuit Nederland
Kies je advocaat in Spanje
Je eigen onafhankelijke advocaat is het aanspreekpunt voor alles wat in Spanje gebeurt: de controle van het project en het contract, en vaak ook je NIE en je bankrekening. Een advocaat die Nederlands of Engels spreekt en gewend is aan kopers op afstand, scheelt veel heen en weer mailen. Wij brengen je in contact met een advocaat die alleen voor jou werkt.
Vraag je NIE aan
De NIE heb je nodig om de koop af te ronden. Je kunt hem op afspraak aanvragen bij het Spaanse consulaat in Amsterdam, of je advocaat vraagt hem in Spanje voor je aan met een volmacht. Een afspraak op het consulaat kan maanden op zich laten wachten. Daarom zetten we dit samen met je advocaat meteen in gang zodra je serieus naar een project kijkt, niet pas bij het contract.
Teken de volmacht in Nederland
Met een volmacht tekent je advocaat bij de Spaanse notaris namens jou, zodat je voor de oplevering niet naar Spanje hoeft. Die volmacht kun je bij een Nederlandse notaris tekenen, in het Spaans of tweetalig. Is hij alleen in het Nederlands, dan komt er een beëdigde vertaling bij. Daarna krijgt hij een apostille, een stempel waarmee Spanje de handtekening van de Nederlandse notaris erkent. Het Spaanse consulaat kan de volmacht ook opmaken, maar reken daar op een langere wachttijd. Je advocaat stuurt je de tekst die de Spaanse notaris verwacht.
Open een Spaanse bankrekening
Voor de koop zelf kan het zonder, maar daarna lopen de incasso's voor gas, water, licht, de VvE en de gemeentelijke belastingen via een Spaanse rekening. Als niet-ingezetene heb je daarvoor je NIE, je paspoort en een verklaring dat je niet in Spanje woont nodig. Je advocaat kan de rekening vaak op afstand voor je openen.
Betaal vanaf je eigen Nederlandse rekening
Omdat je in euro's betaalt, heb je geen koersrisico en geen wisselkosten. Maak de termijnen over vanaf een rekening op je eigen naam en bewaar per betaling het bewijs waar het geld vandaan komt. Je Nederlandse bank kan bij een groot bedrag naar het doel van de overboeking vragen, en de Spaanse notaris legt in de akte vast hoe er is betaald. Met een nette administratie vanaf de eerste termijn ben je op beide momenten meteen klaar.
Belastingen in Nederland en in Spanje
Woon je in Nederland, dan telt een woning in Spanje ook mee in je Nederlandse aangifte. In Spanje doe je elk jaar een aangifte als niet-ingezetene, ook als je de woning niet verhuurt. Daar komen de gemeentelijke onroerendezaakbelasting en, bij verhuur, belasting over de huurinkomsten bij. Hoe dat voor jou uitpakt, hangt af van je hele situatie. We brengen je in contact met een fiscalist die het voor je uitrekent voordat je tekent.
Financieren vanuit Nederland
Nederlandse banken financieren zelden een woning in het buitenland. Wie niet alles uit eigen middelen betaalt, kijkt meestal naar een hypotheek bij een Spaanse bank voor niet-ingezetenen, of naar de overwaarde van het eigen huis in Nederland. De rente over dat extra deel is niet aftrekbaar, ook al leen je het op je eigen huis. Voor een Spaanse hypotheek brengen we je in contact met onze hypotheekadviseur in Spanje. Wil je de overwaarde van je huis in Nederland gebruiken, dan loopt dat via je eigen bank of een Nederlandse hypotheekadviseur.
Langer in Spanje verblijven
Als Nederlander heb je geen visum nodig. Blijf je langer dan drie maanden achter elkaar, dan schrijf je je in Spanje in als EU-burger. Werk je daar niet, dan laat je zien dat je genoeg inkomen hebt en verzekerd bent voor zorg in Spanje. Woon je binnen een jaar meer dan acht maanden in Spanje, dan schrijf je je in Nederland uit bij je gemeente. Ook je fiscale woonplaats kan dan verschuiven, en dat verandert je hele belastingplaatje. Daarom laten we dat vooraf voor je doorrekenen.
Wie doet wat bij een aankoop vanuit Nederland
Je advocaat in Spanje
Controleert het project en het contract, vraagt je NIE aan en tekent met je volmacht bij de oplevering. Werkt alleen voor jou.
De Nederlandse notaris
Legt je volmacht vast. De koopakte zelf passeert altijd bij een Spaanse notaris.
Je fiscalist
Rekent uit wat de woning je aan belasting kost en doet desgewenst je Spaanse aangifte.
Je hypotheekadviseur in Spanje
Regelt een Spaanse hypotheek voor niet-ingezetenen, als je die nodig hebt.
ResiGlobe
Helpt je het project kiezen en brengt je in contact met al deze partijen. Je betaalt ons niets; ontwikkelaars betalen ons pas bij een afgeronde aankoop, en je ziet het aanbod van meerdere ontwikkelaars. Zelf geven we geen juridisch, fiscaal of financieel advies.
Veelgestelde vragen
Kan ik een NIE in Nederland aanvragen?
Ja, op afspraak bij het Spaanse consulaat in Amsterdam. Je advocaat kan de aanvraag ook met een volmacht in Spanje doen. Een afspraak op het consulaat kan maanden op zich laten wachten, dus we zetten dit meteen in gang als je een project serieus overweegt.
Kan ik de volmacht bij mijn eigen notaris in Nederland tekenen?
Ja. Een Nederlandse notaris kan de volmacht opmaken, in het Spaans of tweetalig; alleen in het Nederlands kan ook, met een beëdigde vertaling erbij. Daarna krijgt het document een apostille, zodat het in Spanje geldig is. Je advocaat in Spanje levert de tekst aan die de Spaanse notaris verwacht.
Moet ik mijn huis in Spanje opgeven bij de Belastingdienst?
Ja. Woon je in Nederland, dan telt een woning in Spanje mee in je Nederlandse aangifte, en in Spanje doe je daarnaast elk jaar een aangifte als niet-ingezetene. Hoe dat voor jou uitpakt, hangt af van je hele situatie. Dat laten we vooraf voor je uitrekenen.
Kan ik mijn Spaanse woning financieren bij een Nederlandse bank?
Zelden rechtstreeks. De gebruikelijke routes zijn een Spaanse hypotheek voor niet-ingezetenen of de overwaarde van je huis in Nederland. Over dat laatste deel is de rente niet aftrekbaar. Voor een Spaanse hypotheek brengen we je in contact met onze hypotheekadviseur in Spanje.
Heb ik als Nederlander een visum nodig om in Spanje te wonen?
Nee. Als EU-burger heb je geen visum nodig. Blijf je langer dan drie maanden achter elkaar, dan schrijf je je in Spanje in, en werk je daar niet, dan laat je zien dat je genoeg inkomen hebt en verzekerd bent voor zorg. Een woning kopen verandert daar niets aan.
