Kopen in Spanje als buitenlandse koper is heel gebruikelijk: duizenden mensen doen het elk jaar. Wat een Spaanse aankoop anders maakt dan een aankoop in eigen land, is een reeks administratieve stappen die je van huis uit niet kent: een NIE-nummer, in de praktijk een Spaanse bankrekening, je eigen onafhankelijke advocaat en meestal een volmacht, zodat je bij de oplevering niet zelf in Spanje hoeft te zijn.
Geen van die stappen is moeilijk. Ze duren alleen allemaal langer dan je verwacht als je er te laat mee begint, en ze grijpen op elkaar in: de NIE heb je nodig om de aankoop af te kunnen ronden, en de volmacht regel je voordat de opleveringsdatum vaststaat. ResiGlobe geeft zelf geen juridisch, fiscaal of financieel advies, maar brengt je wel in contact met de partijen die dat werk doen: een onafhankelijke advocaat, een fiscalist, een hypotheekadviseur, een notaris en een lokale vastgoedspecialist die met je meegaat naar bezichtigingen.
Wat je als buitenlandse koper nodig hebt
NIE
Spaans identificatienummer voor buitenlanders
Advocaat
Controleert eigendom, vergunningen en garanties namens jou
Bankrekening
Voor incasso's van nutsvoorzieningen, VvE en lokale belastingen
Volmacht
Tekenen bij de notaris zonder zelf af te reizen
Kopen in Spanje als buitenlandse koper: de stappen op een rij
Schakel je eigen onafhankelijke advocaat in
Onafhankelijk betekent: niet de advocaat van de projectontwikkelaar, en ook niet een advocaat die alleen wordt aanbevolen omdat de transactie er sneller door verloopt. Zijn of haar taak is om namens jou de eigendomssituatie, de vergunningen, de garanties op je aanbetalingen en de contractvoorwaarden te controleren. Dit is verreweg het waardevolste wat een buitenlandse koper doet, en het is geen stap waarop je bespaart. Begin hiermee, want dezelfde advocaat kan daarna je NIE aanvragen en met een volmacht namens jou tekenen.
Vraag je NIE aan
De NIE (Número de Identidad de Extranjero) is jouw Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Zonder NIE kun je een aankoop niet afronden, de bijbehorende belastingen niet betalen en geen nutsvoorzieningen aansluiten. Je vraagt hem aan in Spanje of via een Spaans consulaat, en je advocaat kan de aanvraag meestal voor je doen. Begin er op tijd mee: dit is de stap die een oplevering het vaakst vertraagt.
Open een Spaanse bankrekening
Voor de aankoop zelf is dit niet strikt noodzakelijk, voor de periode erna in de praktijk wel: de automatische incasso's voor nutsvoorzieningen, de VvE-bijdragen en de lokale belastingen lopen erdoorheen. Banken vragen om identificatie, een bewijs van adres en bewijs van je inkomen of van de herkomst van je geld. Verzamel die documenten voordat je langsgaat en houd er rekening mee dat het openen van een rekening dagen kost in plaats van minuten.
Regel een volmacht als je er zelf niet bij kunt zijn
De oplevering vindt plaats bij een Spaanse notaris, op een datum waarop je er vanuit Nederland misschien niet bij kunt zijn. Met een volmacht die je van tevoren regelt, tekent je advocaat namens jou. Die volmacht wordt verleend bij een notaris, in Spanje of in het buitenland met de juiste legalisatie, dus het loont om dit ruim voor de opleveringsdatum in gang te zetten.
Plan je overboekingen en leg de herkomst vast
Een gefaseerde nieuwbouwaankoop betekent meerdere overboekingen, verspreid over een of twee jaar. Houd van elke betaling een duidelijke administratie bij: je zult de herkomst van het geld moeten kunnen aantonen, zowel aan de bank als bij de oplevering. Wie dat vanaf de eerste termijn bijhoudt, hoeft later niets te reconstrueren.
ResiGlobe adviseert niet, ResiGlobe koppelt
ResiGlobe is geen erkend juridisch, fiscaal of financieel adviseur en vervangt er ook geen. Wat we wel doen, is je in contact brengen met de partijen die dat werk doen: een onafhankelijke advocaat die alleen jouw belang behartigt, een fiscalist, een hypotheekadviseur, een notaris en een lokale vastgoedspecialist die met je meegaat naar bezichtigingen. Je kiest zelf met wie je verdergaat.
Betalen vanuit een andere valuta
Reken je in een andere valuta dan de euro, dan bepaalt de wisselkoers op elk betaalmoment wat de woning je uiteindelijk kost. Bij een gefaseerde nieuwbouwaankoop liggen die momenten verspreid over een of twee jaar, dus het gaat om meerdere koersen en niet om één. Of je dat risico actief beheert is jouw keuze, maar je ervan bewust zijn is dat niet: een hypotheekadviseur of je bank kan je uitleggen welke mogelijkheden er zijn om een koers vast te leggen.
Wat je van elke termijnbetaling vastlegt
- Van welke rekening het geld komt en op welke rekening het binnenkomt
- De herkomst van het bedrag, met het onderliggende bewijs: verkoop van een woning, spaargeld of financiering
- De datum en de gehanteerde wisselkoers, als je in een andere valuta betaalt
- Om welke termijn uit het betalingsschema het gaat
- De bevestiging dat de betaling is bijgeschreven en onder de afgesproken garantie valt
Het geld moet herleidbaar zijn
Zowel je Spaanse bank als de notaris bij de oplevering wil kunnen zien waar het geld vandaan komt. Overboekingen zonder duidelijke herkomst kunnen een oplevering vertragen. Betaal daarom bij voorkeur vanaf een rekening op je eigen naam en bewaar per termijn het bewijs van herkomst, zodat je het bij de akte direct bij de hand hebt.
Verblijfsrecht is een aparte kwestie
Een woning bezitten in Spanje geeft je op zichzelf nog geen recht om er te wonen. De regels rond visa en verblijfsrecht hangen af van je nationaliteit en je persoonlijke situatie, en ze veranderen in de loop van de tijd. Hangt je plan af van langere aaneengesloten periodes in Spanje, vraag dan specifiek immigratieadvies aan in plaats van ervan uit te gaan dat de aankoop dit automatisch regelt. Ook hiervoor geldt: ResiGlobe adviseert niet zelf, maar kan je doorverwijzen naar een advocaat die dit gebied kent.
Wie doet wat bij een aankoop op afstand
Je onafhankelijke advocaat
Controleert de eigendomssituatie, de vergunningen, de garanties op je aanbetalingen en de contractvoorwaarden. Kan je NIE aanvragen en met een volmacht namens jou tekenen. Werkt alleen voor jou, niet voor de verkopende partij.
De notaris
Verlijdt de akte bij de oplevering en legt ook de volmacht vast waarmee je advocaat in jouw plaats kan tekenen. De notaris staat tussen de partijen in en toetst de vorm van de transactie, niet of de koop voor jou verstandig is.
Je fiscalist
Kijkt naar de belastingkant van de aankoop en van het bezit daarna, en naar hoe die zich verhoudt tot je situatie in Nederland. Dit is precies het terrein waarop ResiGlobe zelf geen uitspraken doet.
Je hypotheekadviseur
Beoordeelt of financieren in Spanje of in Nederland voor jou logischer is, wat een geldverstrekker van een niet-ingezetene aan documenten vraagt en hoeveel eigen inbreng je nodig hebt.
Je lokale vastgoedspecialist
Gaat met je mee naar bezichtigingen, kent de projecten en de buurten ter plaatse en ziet wat je op een plattegrond of in een brochure niet ziet: de ligging ten opzichte van de zon, het geluid, de staat van de omgeving.
Jijzelf
Kiest de partijen, geeft de opdrachten en houdt de administratie van je betalingen bij. De rest kan grotendeels op afstand, mits je de NIE en de volmacht op tijd hebt geregeld.
Veelgestelde vragen
Kan ik een woning in Spanje kopen zonder er te wonen?
Ja. Kopen als niet-ingezetene is heel gebruikelijk. Je hebt wel een NIE nodig om de aankoop af te ronden, en het bezit van een woning geeft je op zichzelf geen verblijfsrecht: dat is een aparte kwestie die afhangt van je nationaliteit en je persoonlijke situatie.
Hoe lang duurt het aanvragen van een NIE?
Dat verschilt per consulaat en per moment in het jaar, en dat is precies de reden om er vroeg mee te beginnen: van alle administratieve stappen is dit degene die een oplevering het vaakst vertraagt. Je advocaat kan de aanvraag in de meeste gevallen voor je doen, in Spanje of via een Spaans consulaat.
Moet ik naar Spanje komen om te tekenen?
Niet per se. De akte passeert bij een Spaanse notaris, maar met een volmacht tekent je advocaat namens jou. Die volmacht verleen je bij een notaris, in Spanje of in het buitenland met de juiste legalisatie. Zet dit ruim voor de opleveringsdatum in gang, want de legalisatie kost tijd.
Heb ik echt een Spaanse bankrekening nodig?
Voor de aankoop zelf is het niet strikt noodzakelijk, voor de periode daarna in de praktijk wel: nutsvoorzieningen, VvE-bijdragen en lokale belastingen worden via automatische incasso geïnd. Neem identificatie, een bewijs van adres en bewijs van je inkomen of de herkomst van je geld mee, en reken op dagen in plaats van minuten.
Kan ik de advocaat gebruiken die de projectontwikkelaar aanraadt?
Dat kan, maar dan heb je geen onafhankelijke controle op het contract. Een advocaat die door de verkopende partij wordt aangedragen, heeft niet dezelfde positie als een advocaat die uitsluitend jouw belang behartigt. ResiGlobe brengt je in contact met onafhankelijke advocaten en je kiest zelf met wie je in zee gaat.
