Een betalingsschema bij Spaanse nieuwbouw loopt in vaste stappen: een reserveringsbedrag, een grotere betaling bij de onderhandse koopovereenkomst, termijnen zodra de bouw mijlpalen bereikt, en het restant bij de notariële oplevering. Dat restant is meestal het grootste deel. Bij een aankoop op plan betaal je dus een aanzienlijk deel van de prijs voordat het gebouw bestaat.
Dat geld staat niet onbeschermd. De Spaanse wet verplicht ontwikkelaars om vooruitbetalingen voor een woning die nog niet gebouwd is te zekeren met een bankgarantie of een verzekeringspolis, zodat het bedrag terug te vorderen is als de woning nooit wordt opgeleverd. Begrijpen hoe jouw betalingen zijn opgebouwd, en controleren dat die garantie er voor jouw aankoop ook echt ligt, is het belangrijkste huiswerk bij een nieuwbouwaankoop.
Hoe een betalingsschema is opgebouwd
Het reserveringsbedrag
De reservering houdt de woning vast terwijl de contracten worden opgesteld. Vraag bij dit bedrag meteen na of het terugbetaalbaar is, onder welke omstandigheden en binnen welke termijn.
De onderhandse koopovereenkomst
Het tekenen van de koopovereenkomst leidt tot een grotere betaling. In dit contract staan de bedragen, de betaalmomenten, de opleverdatum en de rekening waarop je betaalt.
Termijnen op bouwmijlpalen
Daarna vervallen verdere termijnen zodra de bouw vastgestelde mijlpalen bereikt. Leg vast wat precies elke termijn in gang zet en wie vaststelt dat een mijlpaal is behaald.
De notariële oplevering
Bij de oplevering bij de notaris betaal je het restant, meestal het grootste deel van de koopsom. Op dat moment gaat de woning op jouw naam over.
De exacte verdeling over deze momenten verschilt per ontwikkelaar en per project. Het is een voorwaarde waar je naar kunt vragen voordat je je vastlegt, in plaats van er achteraf achter te komen. Vraag het volledige schema dus op voordat je de reservering betaalt.
De bankgarantie achter je vooruitbetalingen
De Spaanse wet verplicht ontwikkelaars om de bedragen die kopers vooraf betalen voor een woning die nog niet gebouwd is te zekeren via een bankgarantie of verzekeringspolis, zodat het geld kan worden teruggevorderd als de woning nooit wordt opgeleverd. Dit is geen optionele extra die vrijgevige ontwikkelaars aanbieden, het is een wettelijke verplichting, en die bestaat juist omdat ze vroeger routinematig ontbrak.
Wat je zelf controleert
Het garantiedocument
Vraag het document op dat jouw betalingen dekt. Een garantie die in het contract wordt genoemd maar niet op papier ligt, is nog geen garantie.
De dekking per termijn
Laat je advocaat bevestigen dat de garantie geldig is en elke termijn dekt, niet alleen de eerste betaling.
Je eigen dossier
Bewaar de garantiedocumenten samen met de betaalbewijzen. Je hebt precies die papieren nodig op het moment dat je de garantie ooit moet inroepen.
Betaal alleen op de rekening uit het contract
Elke termijn gaat naar de aangewezen rekening die in het contract wordt genoemd, en nergens anders naartoe. Wijkt een betaalinstructie daarvan af, leg die dan eerst voor aan je advocaat voordat je overmaakt.
Vragen die het waard zijn om te stellen voordat je tekent
- Wat leidt precies tot elke termijnbetaling, en wie stelt vast dat de mijlpaal is bereikt?
- Wat gebeurt er als de oplevering later is dan de contractuele datum: is er een oplossing, en welke?
- Wat zijn de gevolgen als jij de aankoop niet kunt afronden?
- Is het reserveringsbedrag terugbetaalbaar, onder welke omstandigheden en binnen welke termijn?
- Dekt de bankgarantie of verzekeringspolis elke termijn die je gaat betalen, en op wiens naam staat die?
Financier je een deel met een hypotheek?
Als je een deel van de aankoop financiert, houd er dan rekening mee dat een hypotheekaanbod tijd kost en dat geldverstrekkers de afgewerkte woning beoordelen. Begin dat gesprek voordat het betalingsschema je vastlegt, niet erna. Zo weet je bij de reservering al welk deel je uit eigen middelen betaalt en welk deel bij de oplevering uit de financiering komt.
Dit is een algemene beschrijving van hoe deze afspraken werken. De voorwaarden die voor jou gelden, zijn die in jouw contract, gecontroleerd door je eigen advocaat.
Wat ResiGlobe wel voor je regelt
ResiGlobe is geen juridisch, fiscaal of financieel adviseur en beoordeelt jouw contract niet. Wel brengen we je in contact met de partijen die dat werk doen: een onafhankelijke advocaat die het betalingsschema en de bankgarantie per termijn nakijkt, een fiscalist, een hypotheekadviseur, een notaris, en een lokale vastgoedspecialist die met je meegaat naar bezichtigingen.
Veelgestelde vragen
Wat is een bankgarantie bij nieuwbouw in Spanje?
Een bankgarantie of verzekeringspolis waarmee de ontwikkelaar wettelijk verplicht is de bedragen te zekeren die jij vooruitbetaalt voor een woning die nog niet gebouwd is. Wordt de woning nooit opgeleverd, dan is dat geld via die garantie terug te vorderen. Vraag het document op en laat je advocaat bevestigen dat het jouw betalingen dekt.
Hoeveel betaal je vooraf bij nieuwbouw in Spanje?
Dat ligt niet vast in één landelijk percentage: de verdeling over reservering, koopovereenkomst, bouwtermijnen en oplevering verschilt per ontwikkelaar en per project. Wat wel steeds hetzelfde is, is de volgorde, en dat het restant bij de notariële oplevering meestal het grootste deel vormt. Vraag het schema daarom op voordat je reserveert.
Krijg ik mijn geld terug als het project niet wordt afgebouwd?
Daar is de garantie voor bedoeld. De wettelijk verplichte bankgarantie of verzekeringspolis maakt het mogelijk vooruitbetaalde bedragen terug te vorderen als de woning nooit wordt opgeleverd. Voorwaarde is dat de garantie voor jouw betalingen daadwerkelijk is afgegeven en dat je de documenten hebt, dus laat je advocaat dat per termijn controleren.
Is het reserveringsbedrag terugbetaalbaar?
Dat hangt af van wat er in de reserveringsovereenkomst staat. Vraag vooraf onder welke omstandigheden je het bedrag terugkrijgt en binnen welke termijn, want dit is een van de punten die per ontwikkelaar verschilt.
Wanneer moet mijn hypotheek rond zijn?
Bij voorkeur voordat het betalingsschema je vastlegt. Een hypotheekaanbod kost tijd en geldverstrekkers beoordelen de afgewerkte woning, dus voer dat gesprek met een geldverstrekker of hypotheekadviseur voor je aan de bouwtermijnen vastzit.
