Belastingen en kosten bij het kopen van nieuwbouw in Spanje

Bij nieuwbouw in Spanje komt er bovenop de vraagprijs een vast pakket aan belastingen en kosten: btw (IVA) in plaats van de overdrachtsbelasting die voor bestaande bouw geldt, plus zegelrecht en notaris- en registratiekosten. Reken op ongeveer 12% tot 14% extra bovenop de koopsom voor belastingen, notaris, registratie en juridische kosten samen. De vraagprijs is dus niet het bedrag dat je beschikbaar moet hebben.

Deze gids gaat over de belastingen zelf en over de lasten die na de sleuteloverdracht blijven doorlopen: waar dat percentage uit is opgebouwd, op welk moment je welk deel betaalt en wat er in het eerste jaar daarna nog binnenkomt. Wil je weten hoeveel eigen geld je in totaal opzij moet zetten en hoe zo'n rekensom er voor een concrete koopsom uitziet, dan staat dat in de aparte gids over eigen inbreng. Die vind je onderaan bij Lees ook.

De tarieven in het kort

Btw (IVA) op nieuwbouwwoningen, heel Spanje: 10%
Zegelrecht (AJD) op nieuwbouw in Andalusië: ±1,2%
Indicatie totaal bovenop de koopsom: 12% tot 14%

Peildatum en regio

Deze tarieven gelden per 8 september 2026 en gaan uit van Andalusië, de regio waar de Costa del Sol onder valt. Andere Spaanse regio's hanteren een ander AJD-tarief, dus koop je buiten Andalusië, laat het percentage dan voor die regio nakijken. De btw op nieuwbouw is landelijk en verschilt niet per regio.

Belastingen en kosten bij nieuwbouw in Spanje: waar het uit bestaat

Btw (IVA)

Nieuwbouw valt onder btw en niet onder de overdrachtsbelasting die voor bestaande bouw geldt. Op nieuwbouwwoningen is dat tarief 10% van de koopsom, in heel Spanje hetzelfde.

Zegelrecht (AJD)

Bovenop de btw komt het zegelrecht over de akte. In Andalusië ligt dat tarief rond 1,2%. Andere regio's rekenen een ander percentage, dus dit is de post die het meest verschuift zodra je buiten de Costa del Sol kijkt.

Notaris en eigendomsregister

De notariële akte en de inschrijving in het eigendomsregister worden apart in rekening gebracht, op het moment van de overdracht.

Advocaat

Het honorarium van je eigen onafhankelijke advocaat, die het contract en de eigendomsoverdracht controleert en begeleidt.

Hypotheek en taxatie

Financier je een deel van de koopsom, dan komen daar de afsluitkosten van de hypotheek en de bijbehorende taxatie bij. Hoeveel je zelf moet inleggen naast die kosten is een andere vraag, en die hoort thuis in de gids over eigen inbreng.

Valuta-omwisseling

Maak je geld over vanuit een andere valuta, dan is de spread op die overboekingen een echte kostenpost. Bij meerdere gefaseerde betalingen loopt dat op.

Wanneer je welke kosten betaalt

Voordat je reserveert
Zet de bijkomende kosten naast de koopsom voordat je iets vastlegt. Vraag in dit stadium ook schriftelijk de verwachte VvE-bijdrage op, want dat cijfer bepaalt je vaste lasten voor de jaren daarna.
Tijdens de bouw
Nieuwbouw wordt in termijnen betaald. Laat je advocaat vastleggen welk bedrag op welk moment vervalt en hoe de belasting daarin is verwerkt. Betaal je vanuit een andere valuta, reken de wisselkoersmarge dan per termijn mee en niet één keer.
Bij de oplevering
Op het moment van de notariële akte komen de notaris- en registratiekosten, het honorarium van je advocaat en, als je leent, de hypotheekafsluitkosten en de taxatie bij elkaar. Dit is de piek in je liquiditeitsplanning.
Het eerste jaar daarna
Vanaf de sleuteloverdracht verschuift de rekening van eenmalige kosten naar vaste woonlasten. Neem die mee in de berekening die je vóór de reservering maakt.

Kosten die doorlopen na de sleutel

Geen van deze posten is ongebruikelijk of verborgen, maar ze horen vanaf het begin in je berekening thuis, niet als verrassing in het eerste jaar. Bij nieuwbouw in een complex met gedeelde voorzieningen weegt de VvE-bijdrage het zwaarst, omdat die per project verschilt en jaar in jaar uit terugkomt.

Vaste lasten na de sleuteloverdracht

VvE-bijdragen voor gedeelde voorzieningen
De lokale onroerendezaakbelasting (IBI)
Afvalstoffenheffing
Nutsvoorzieningen
Woonverzekering
Voor niet-ingezetenen: de jaarlijkse belastingaangifte voor niet-ingezetenen, die geldt of de woning nu wel of niet wordt verhuurd
Bij verhuur: beheer, schoonmaak en onderhoud

Vraag de VvE-bijdrage schriftelijk op

Vraag voordat je reserveert schriftelijk om de verwachte VvE-bijdrage. Dit is een cijfer per project en geen marktgemiddelde, dus het opvragen is de enige manier om deze post betrouwbaar in je begroting te krijgen.

Wie het voor jou narekent

Tarieven en regels veranderen, en ze verschillen per regio en per persoonlijke situatie. Of je in Spanje ingezetene wordt, of je verhuurt en hoe je aankoop zich verhoudt tot je aangifte in Nederland, bepaalt allemaal mee wat je uiteindelijk betaalt. Laat je eigen belastingadvies daarom opstellen voor beide landen, en niet alleen voor Spanje.

Wat deze cijfers wel en niet zijn

ResiGlobe is geen erkend juridisch, fiscaal of financieel adviseur en vervangt er ook geen. De cijfers hierboven zijn een realistische indicatie op basis van gangbare bandbreedtes, geen persoonlijk advies. Voor jouw situatie schakel je je eigen onafhankelijke advocaat of fiscalist in, en die brengen wij je desgewenst aan.

De partners die ResiGlobe voor je aanbrengt

Een onafhankelijke advocaat die het koopcontract en de eigendomsoverdracht controleert
Een fiscalist voor de Spaanse belastingkant en de aansluiting op je aangifte in Nederland
Een hypotheekadviseur als je een deel van de koopsom financiert
Een notaris voor de akte
Een lokale vastgoedspecialist die met je meegaat naar bezichtigingen

Veelgestelde vragen

Hoeveel kosten komen er bovenop de koopsom van een nieuwbouwwoning in Spanje?

Reken op ongeveer 12% tot 14% extra bovenop de koopsom voor belastingen, notaris, registratie en juridische kosten samen. Het grootste deel daarvan is de btw van 10%. De rest bestaat uit zegelrecht, notaris- en registratiekosten en het honorarium van je advocaat. Deze bandbreedte gaat uit van Andalusië en geldt per 8 september 2026. Laat de precieze berekening voor jouw situatie bevestigen door een fiscalist.

Betaal je overdrachtsbelasting bij nieuwbouw in Spanje?

Nee. Nieuwbouw valt onder btw (IVA) in plaats van de overdrachtsbelasting die voor bestaande bouw geldt. Het tarief op nieuwbouwwoningen is 10% en dat is in heel Spanje gelijk. Daarnaast betaal je zegelrecht (AJD), in Andalusië ongeveer 1,2%. Andere regio's hanteren daarvoor een ander tarief.

Welke kosten lopen door nadat je de sleutel hebt?

VvE-bijdragen voor gedeelde voorzieningen, de lokale onroerendezaakbelasting (IBI), afvalstoffenheffing, nutsvoorzieningen en woonverzekering. Woon je niet in Spanje, dan komt daar de jaarlijkse belastingaangifte voor niet-ingezetenen bij, die geldt of je de woning nu wel of niet verhuurt.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig naast deze kosten?

Dat hangt af van wat je financiert en van wat een geldverstrekker van een niet-ingezetene verwacht, en die rekensom valt buiten deze gids. Wat hier telt: de bijkomende kosten van ongeveer 12% tot 14% financier je in de regel niet mee, dus die komen uit eigen middelen. Een uitgewerkt rekenvoorbeeld staat in de gids over hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis in Spanje te kopen.

Moet ik mijn woning landelijk registreren als ik hem wil verhuren?

Er is op dit moment geen landelijke registratieplicht van kracht. Het Tribunal Supremo vernietigde in mei 2026 het landelijke Registro Único voor toeristische verhuur, gepubliceerd in de BOE van 8 juni 2026. Regionale en gemeentelijke regels gelden wel gewoon, en die bepalen of en hoe je mag verhuren. Verhuur je, dan komen beheer, schoonmaak en onderhoud als kostenpost bovenop de vaste lasten.

Waarom is de wisselkoers een kostenpost bij nieuwbouw?

Nieuwbouw wordt in termijnen betaald. Maak je die termijnen over vanuit een andere valuta, dan betaal je bij elke overboeking opnieuw de spread. Over een reeks gefaseerde betalingen telt dat op tot een bedrag dat de moeite waard is om vooraf in te calculeren.