Hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis in Spanje te kopen, hangt van twee dingen af: de kosten die bovenop de koopsom komen, en het deel van de koopsom dat een bank niet financiert. Voor die eerste post is de vuistregel duidelijk. Reken op ongeveer 12% tot 14% extra aan belastingen en kosten. Bij een nieuwbouwwoning in Andalusië (Costa del Sol) is dat percentage precies op te bouwen uit een paar vaste posten.
Hieronder staat waar dat percentage uit bestaat, wat het betekent bij een woning van €300.000, en wat erbij komt als je met een Spaanse hypotheek koopt. De bedragen zijn gangbare bandbreedtes en geen offerte: je advocaat maakt de definitieve berekening voor jouw woning.
De vaste posten bij nieuwbouw in Andalusië
- IVA (btw) op nieuwbouw, heel Spanje
- 10%
- Zegelrecht (AJD) nieuwbouw, Andalusië
- ±1,2%
- Notaris en registratie samen
- 0,3% tot 1%
- Onafhankelijke advocaat, plus btw
- 1% tot 2%
Belastingen: IVA en zegelrecht (AJD)
Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting maar 10% btw (IVA) over de koopsom, plus zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, AJD). In Andalusië bedraagt dat AJD-tarief doorgaans 1,2%. De IVA is in heel Spanje gelijk, het zegelrecht niet.
Het zegelrecht is regiospecifiek
Andere regio's hanteren een ander AJD-percentage. Reken dus niet met één landelijk vast getal, maar met het tarief van de regio waar de woning staat.
Notaris, registratie en advocaat
Notaris- en registratiekosten liggen samen doorgaans rond 0,3% tot 1% van de koopsom, afhankelijk van de koopsom en de complexiteit van de akte. Een onafhankelijke advocaat rekent doorgaans 1% tot 2% van de koopsom plus btw, afhankelijk van het dienstenpakket. Zo'n advocaat is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden: dit is de partij die de stukken controleert voordat je tekent.
Zo reken je uit hoeveel eigen geld je nodig hebt
Begin bij de koopsom
Neem de vraagprijs of de prijs uit de reserveringsovereenkomst als basis. Alle posten hieronder zijn een percentage daarvan.
Tel de IVA erbij op
Bij nieuwbouw is dat 10% van de koopsom. Dit tarief is in heel Spanje hetzelfde.
Tel het zegelrecht (AJD) erbij op
In Andalusië doorgaans 1,2% van de koopsom. Koop je in een andere regio, gebruik dan het tarief dat daar geldt.
Reserveer voor notaris en registratie
Samen doorgaans 0,3% tot 1% van de koopsom, afhankelijk van de koopsom zelf en van de complexiteit van de akte.
Reken je advocaat mee
Doorgaans 1% tot 2% van de koopsom plus btw, afhankelijk van wat er in het dienstenpakket zit. Vraag vooraf een opgave op, dan weet je met welk bedrag je moet rekenen.
Trek af wat de bank financiert
Koop je met een Spaanse hypotheek, dan bestaat je eigen inbreng uit het deel van de koopsom dat de bank niet financiert, plus alle posten hierboven. Voor niet-ingezetenen ligt de maximale financiering doorgaans lager dan voor Spaanse ingezetenen.
Rekenvoorbeeld: een nieuwbouwwoning van €300.000
Met dezelfde bandbreedtes ziet een nieuwbouwwoning van €300.000 in Andalusië er zo uit.
- IVA (10%)
- €30.000
- Zegelrecht AJD (1,2%)
- €3.600
- Notaris en registratie (0,3% tot 1%)
- €900 tot €3.000
- Advocaat (1% tot 2%)
- €3.000 tot €6.000
Samen komt dat uit op ongeveer €37.500 tot €42.600 bovenop de koopsom, oftewel zo'n 12,5% tot 14,2%. Dit is een indicatie op basis van de gangbare bandbreedtes hierboven en geen offerte. Vraag voor jouw specifieke situatie altijd een actuele berekening op bij je advocaat.
Koop je met een hypotheek?
Financier je de aankoop deels met een Spaanse hypotheek, dan komt boven op de belastingen en kosten het eigen aandeel dat de bank niet financiert. Voor niet-ingezetenen ligt de maximale financiering doorgaans lager dan voor Spaanse ingezetenen. Het precieze percentage verschilt per bank en per profiel, dus dit is het onderdeel dat je het vroegst wilt weten.
Vraag dit na bij de geldverstrekker voordat je een aanbetaling doet
- Welk deel van de koopsom de bank voor jouw profiel als niet-ingezetene wil financieren.
- Hoeveel eigen geld je daardoor zelf inbrengt, boven op de belastingen en kosten uit dit overzicht.
- Wanneer de bank die toezegging schriftelijk vastlegt, zodat je het zwart op wit hebt voordat er geld overgaat.
Wie rekent dit voor jou na?
Een indicatie is genoeg om te bepalen of een woning binnen je budget past. Voor het definitieve bedrag heb je specialisten nodig die naar jouw situatie kijken. ResiGlobe geeft zelf geen juridisch, fiscaal of financieel advies, maar koppelt je wel aan de partijen die dat wel mogen doen.
Onafhankelijke advocaat
Controleert de koopovereenkomst en de eigendomssituatie, en maakt de definitieve kostenberekening voor jouw woning.
Fiscalist
Kijkt naar de fiscale kant van de aankoop en van het bezit, toegespitst op je situatie als Nederlandse koper.
Hypotheekadviseur
Vraagt bij Spaanse banken na welk deel van de koopsom voor jouw profiel financierbaar is, zodat je weet hoeveel eigen geld je echt nodig hebt.
Notaris
Passeert de akte en zorgt dat de woning op jouw naam in het eigendomsregister komt te staan.
Lokale vastgoedspecialist
Gaat mee naar bezichtigingen, kent de projecten en de buurten, en ziet ter plaatse wat op papier niet zichtbaar is.
ResiGlobe is geen juridisch, fiscaal of financieel adviseur
De cijfers hierboven zijn een realistische indicatie op basis van gangbare bandbreedtes, geen persoonlijk advies en geen offerte. Voor de juridische en fiscale kant van je aankoop schakel je een eigen onafhankelijke adviseur in. ResiGlobe vervangt die niet en levert die wel: een onafhankelijke advocaat, een fiscalist, een hypotheekadviseur, een notaris en een lokale vastgoedspecialist die met je meegaat naar bezichtigingen.
Veelgestelde vragen over eigen geld bij een huis in Spanje
Hoeveel eigen geld heb je minimaal nodig voor een huis in Spanje?
Reken boven op de koopsom op ongeveer 12% tot 14% aan belastingen en kosten. Koop je zonder hypotheek, dan is dat je volledige bijkomende inbreng. Koop je met een Spaanse hypotheek, dan komt daar het deel van de koopsom bij dat de bank niet financiert.
Betaal je overdrachtsbelasting bij nieuwbouw in Spanje?
Nee. Bij nieuwbouw betaal je 10% IVA (btw) over de koopsom, plus zegelrecht (AJD). In Andalusië ligt dat AJD-tarief doorgaans op 1,2%. Overdrachtsbelasting hoort bij bestaande woningen, niet bij nieuwbouw.
Wat kost een advocaat bij een aankoop in Spanje?
Doorgaans 1% tot 2% van de koopsom plus btw, afhankelijk van het dienstenpakket. Een onafhankelijke advocaat is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden: dit is de partij die de stukken controleert voordat je tekent.
Hoeveel kan ik als Nederlander lenen bij een Spaanse bank?
Dat verschilt per bank en per profiel. Voor niet-ingezetenen ligt de maximale financiering doorgaans lager dan voor Spaanse ingezetenen. Vraag het percentage dat voor jou geldt rechtstreeks na bij de geldverstrekker, voordat je een aanbetaling doet.
Hoe hoog zijn de notaris- en registratiekosten in Spanje?
Samen doorgaans rond 0,3% tot 1% van de koopsom. Hoe hoog precies, hangt af van de koopsom en van de complexiteit van de akte.
