Door de redactie van ResiGlobe ·
Nee, de Spaanse wet verplicht je niet om een advocaat in te schakelen als je een huis koopt. Toch raden wij het iedere koper aan, en bij nieuwbouw zeker. De reden is eenvoudig: je advocaat is bij de koop de enige jurist die alleen voor jou werkt. De notaris is onpartijdig, de makelaar en de ontwikkelaar verkopen, en het register laat alleen zien wat er is ingeschreven. Je advocaat controleert of de woning, de verkoper en het contract kloppen, voordat je iets tekent of betaalt.
Bij nieuwbouw weegt dat extra zwaar, omdat je vaak al betaalt terwijl de woning nog gebouwd wordt. Dan wil je zeker weten dat de vergunningen er zijn, dat het contract je beschermt als de bouw uitloopt en dat je aanbetalingen goed zijn afgedekt.
Wat een advocaat voor je doet
- Het eigendom en de lasten: hij vraagt de Nota Simple op en kijkt wie de eigenaar van de grond of het gebouw is en welke hypotheken of beslagen erop rusten.
- De vergunningen: hij kijkt of er een bouwvergunning is en of het project klopt met wat de ontwikkelaar je verkoopt.
- Het contract: hij leest de reservering en het koopcontract en laat aanpassen wat niet in jouw belang is, zoals de opleverdatum, wat er gebeurt bij vertraging en welke kosten bij jou terechtkomen.
- Je aanbetalingen: betaal je tijdens de bouw, dan controleert hij of elke betaling is afgedekt met een bankgarantie of een borgtochtverzekering, voordat je het geld overmaakt.
- Je NIE-nummer en de volmacht: met een volmacht kan hij je NIE-nummer voor je aanvragen en namens jou tekenen als je niet naar Spanje komt.
- Na de akte: hij zorgt, zelf of via een gestoría, dat de belasting over de aankoop betaald wordt en dat de woning op jouw naam in het eigendomsregister komt.
Waarom de notaris je advocaat niet vervangt
De notaris maakt de koopakte op, controleert of de koop aan de wet voldoet en stuurt de akte naar het register. Hij is onpartijdig: hij legt beide partijen uit wat ze tekenen en let daarbij extra op jou als consument, maar hij onderhandelt voor niemand. Hij kijkt niet of het project bij je past, of de bouw op schema ligt, en ook niet of je contract gunstig voor je is. Dat werk doet je advocaat, en ruim van tevoren: bij nieuwbouw teken je de reservering en het koopcontract namelijk lang voordat je bij de notaris zit. Meer daarover lees je in onze gids over de notaris.
Waar je op let als je een advocaat kiest
- Hij is ingeschreven. In Spanje mag alleen iemand die bij een Colegio de la Abogacía is ingeschreven als advocaat werken (Estatuto General de la Abogacía, artikel 7). Of dat zo is, zie je gratis in het openbare register van de Spaanse advocatuur, het Censo General de Letrados op abogacia.es. Het meest actueel is het register van het Colegio waar hij is ingeschreven.
- Hij werkt alleen voor jou. Een advocaat mag geen belangen behartigen die botsen met die van zijn cliënt (artikel 51). Bij een zaak die niet voor de rechter komt, zoals een koopcontract, mag hij wel voor koper en verkoper samen optreden, als beide daar schriftelijk mee instemmen. Kies daarom zelf een advocaat die alleen jou vertegenwoordigt, en neem niet zomaar de advocaat over die de verkoper of de ontwikkelaar aandraagt.
- Je weet vooraf wat hij kost. Het honorarium spreek je vrij af (artikel 26). Voordat hij begint, moet hij je vertellen wat hij doet en wat het kost, bij voorkeur in een schriftelijke opdrachtbevestiging, een hoja de encargo (artikelen 27 en 48). Vraag daar gerust om.
- Je kunt met hem praten. Kies iemand die Nederlands of Engels spreekt en gewend is aan kopers die niet in Spanje wonen. Vraag ook of hij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft.
- Hij kent nieuwbouw. Vraag hoe vaak hij kopers van nieuwbouw begeleidt. Bankgaranties en afspraken over de oplevering vragen ervaring.
Wat een advocaat kost
Daar bestaat in Spanje geen vast tarief voor: het honorarium spreek je zelf af met de advocaat. Sommige kantoren rekenen een vast bedrag, andere een percentage van de koopprijs. Vraag daarom twee of drie offertes en kijk vooral naar wat je voor dat bedrag krijgt: alleen het contract, of ook de controle van de bankgarantie, de akte bij de notaris en de inschrijving in het register. Vraag ook wat er gebeurt als de bouw langer duurt dan gepland. Je betaalt de advocaat zelf, en dat is ook de bedoeling: zo werkt hij voor jou.
Tekenen zonder zelf naar Spanje te gaan
Woon je in Nederland, dan kan je advocaat met een volmacht namens jou tekenen, ook bij de notaris. Die volmacht teken je bijvoorbeeld bij een Nederlandse notaris, met een apostille zodat hij in Spanje geldig is. Spreek vooraf met je advocaat af wat hij precies wel en niet namens jou mag doen.
Hoe ResiGlobe hierbij helpt
Heb je via ResiGlobe een specialist aangevraagd, dan brengen we je in contact met een onafhankelijke Spaanse advocaat die alleen voor jou werkt. Je bent niet verplicht die advocaat te nemen: heb je al een eigen advocaat, of kies je liever zelf iemand, dan werk je gewoon met die persoon verder en stemt je specialist de planning met hem af. Zoeken, vergelijken en de begeleiding door je specialist kosten je niets. De advocaat betaal je zelf. Wij worden betaald door de ontwikkelaar: een vooraf afgesproken vergoeding, alleen als een aankoop via het platform daadwerkelijk wordt afgerond. Dat belang benoemen we open, en daarom hoort de juridische controle bij een advocaat die niet door de verkoper wordt betaald.
Veelgestelde vragen
Is een advocaat verplicht bij het kopen van een huis in Spanje?
Nee. De Spaanse wet verplicht het niet. Wel is je advocaat de enige jurist bij de koop die alleen jouw belang dient. Daarom raden we het iedere koper aan, zeker bij nieuwbouw, waar je vaak al betaalt terwijl er nog gebouwd wordt.
Wanneer schakel ik een advocaat in?
Voordat je iets tekent of betaalt, dus al vóór de reservering. Bij nieuwbouw liggen de belangrijkste afspraken in de reservering en het koopcontract, en die teken je lang voor de akte bij de notaris.
Mag ik de advocaat nemen die de ontwikkelaar aanraadt?
Dat mag, maar kies bij voorkeur zelf iemand. Volgens de Spaanse beroepsregels mag een advocaat bij een koopcontract voor koper en verkoper samen werken, als beide daar schriftelijk mee instemmen. Jij wilt iemand die alleen jou vertegenwoordigt en niet afhankelijk is van de verkoper.
Hoe controleer ik of iemand echt advocaat is in Spanje?
Zoek de naam of het inschrijvingsnummer op in het Censo General de Letrados, het openbare register van de Spaanse advocatuur op abogacia.es. Daar staat of iemand bij een Colegio de la Abogacía is ingeschreven. Het meest actueel is het register van het Colegio zelf.
Wat kost een advocaat in Spanje?
Er is geen vast tarief; je spreekt het honorarium zelf af. De advocaat moet je vooraf vertellen wat hij doet en wat het kost, bij voorkeur in een hoja de encargo. Vergelijk twee of drie offertes.
Kan mijn advocaat namens mij tekenen?
Ja, als je hem een volmacht geeft. Die teken je bijvoorbeeld bij een Nederlandse notaris, met een apostille zodat hij in Spanje geldig is. Spreek vooraf af wat hij wel en niet namens jou mag doen.
Deze gids geeft algemene informatie en is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. ResiGlobe is geen erkend juridisch, fiscaal of financieel adviseur. Laat je eigen onafhankelijke advocaat meekijken voor jouw situatie, zeker voordat je iets tekent of betaalt.
