Wat is een Nota Simple bij een huis kopen in Spanje?

Een Nota Simple (nota simple informativa) is een uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister, het Registro de la Propiedad. Je ziet erin hoe de woning of grond in het register staat, wie de eigenaar is, en welke hypotheken, beslagen of andere beperkingen erop rusten. Het is daarmee het eerste document dat laat zien of de verkoper als eigenaar in het register staat en of er nog iets op rust dat eerst weg moet. Bij nieuwbouw zie je er ook in of er een hypotheek van de ontwikkelaar op het project staat. De Nota Simple is wel een momentopname en geen officieel bewijs: voor de akte kijkt de notaris het register opnieuw na.

Waarom dat ertoe doet: in Spanje telt wat in het register staat. Koop je te goeder trouw en tegen betaling van degene die in het register als eigenaar staat, en laat je je aankoop inschrijven, dan houd je volgens de Ley Hipotecaria (artikel 34) je woning. Dat geldt ook als later blijkt dat het recht van de verkoper niet deugde, om een reden die niet uit het register bleek. Eigendom en andere rechten die niet zijn ingeschreven, kunnen volgens artikel 32 niet tegen je worden ingeroepen. Een paar dingen lopen buiten het register om: achterstallige servicekosten en gemeentebelasting (IBI) kunnen door de wet op de woning zelf verhaald worden. Het onderzoek begint dus bij het register, maar houdt daar niet op.

Wat er in een Nota Simple staat

De wet (Ley Hipotecaria, artikel 222) schrijft voor wat er minstens in moet staan. De nota geeft de inschrijvingen weer die op dat moment gelden, letterlijk als je daarom vraagt en anders samengevat.

Nota Simple of officieel uittreksel

De naam zegt het al: de Nota Simple is informatief. Volgens de wet bewijst hij de inhoud van het register niet, al is de registrator wel aansprakelijk voor schade door fouten of weglatingen. Wie een officieel bewijsstuk nodig heeft, bijvoorbeeld voor een rechter, vraagt een certificación aan. Voor het onderzoek vóór een aankoop is de Nota Simple het gebruikelijke document. Hij wordt elektronisch afgegeven, met een elektronisch zegel van het register en een code waarmee je de echtheid kunt controleren.

Wat je er bij nieuwbouw in tegenkomt

Ontwikkelaars financieren een project vaak met een lening, die als hypotheek op de grond of het gebouw staat. Zie je dat in de Nota Simple, dan is dat geen reden om te schrikken, wel een punt om af te spreken. De Spaanse consumentenwet (artikel 89 van de Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) noemt een clausule oneerlijk die je verplicht de hypotheek van de ontwikkelaar over te nemen, of die de kosten van die hypotheek of van het doorhalen ervan bij jou legt. Je hoeft die lening dus niet over te nemen, en je advocaat legt vast dat ze bij de akte wordt afgelost of van jouw woning wordt gehaald.

Bij een project dat nog gebouwd wordt, staat jouw appartement soms nog niet als eigen woning in het register. Dan gaat de Nota Simple over de grond of over het gebouw als geheel, en volgt de splitsing in losse woningen later. Je advocaat kijkt of dat klopt met wat de ontwikkelaar je verkoopt.

Wat er niet in staat

Het register laat zien wie eigenaar is en welke rechten en lasten zijn ingeschreven. Het zegt niet altijd alles over de woning zelf. Of er gebouwd is volgens de vergunning, of er nog gemeentelijke belasting of servicekosten openstaan, en hoe het met de bouw staat: dat zoekt je advocaat apart uit, bij de gemeente, de vereniging van eigenaren en de ontwikkelaar.

Hoe je aan een Nota Simple komt

Iedereen met een gerechtvaardigd belang kan een Nota Simple krijgen, en een koper heeft dat. Je kunt hem bij elk register in Spanje aanvragen, ook als de woning ergens anders ligt, en online via de website van het Colegio de Registradores (registradores.org). Je geeft daarbij aan om welke woning het gaat en waarom je de gegevens nodig hebt. Het kost een klein bedrag. In de praktijk vraagt je advocaat hem op, omdat hij hem toch moet lezen naast het contract en de vergunningen, en hij vraagt hem vlak voor de akte vaak opnieuw op.

Hoe ResiGlobe hierbij helpt

Heb je via ResiGlobe een specialist aangevraagd, dan zorgt die dat de Nota Simple van het project waar je serieus naar kijkt vroeg op tafel ligt. We brengen je in contact met een onafhankelijke Spaanse advocaat die alleen voor jou werkt en die het register, het contract en de vergunningen naast elkaar legt voordat je iets tekent. Zoeken, vergelijken en de begeleiding door je specialist kosten je niets; de advocaat betaal je zelf. Wij worden betaald door de ontwikkelaar: een vooraf afgesproken vergoeding, alleen als een aankoop via het platform daadwerkelijk wordt afgerond. Dat belang benoemen we open, en daarom hoort de juridische controle bij een advocaat die niet door de verkoper wordt betaald.

Deze gids geeft algemene informatie en is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. ResiGlobe is geen erkend juridisch, fiscaal of financieel adviseur. Laat je eigen onafhankelijke advocaat meekijken voor jouw situatie, zeker voordat je iets tekent of betaalt.