Waar je bij een nieuwbouwproject in Spanje op moet letten, zijn vooral de punten die na de aankoop duur of onmogelijk te veranderen zijn: wie de ontwikkelaar is en of de vergunning er ligt, wat er werkelijk in de prijs zit, wat er naast het perceel nog gebouwd mag worden, en wat het reglement van de VvE toestaat. De kleur van de keuken pas je later nog aan. Het uitzicht, het geluid van de weg en de maandelijkse bijdrage niet.
Een showroomwoning is gebouwd om te verkopen. Dat is geen kritiek, het is de functie ervan, maar het betekent wel dat een bezichtiging baat heeft bij enige structuur. ResiGlobe is zelf geen juridisch, fiscaal of financieel adviseur, maar levert wel de mensen die dat wel zijn: een onafhankelijke advocaat, een fiscalist, een hypotheekadviseur, een notaris en een lokale vastgoedspecialist die met je meegaat naar de bezichtiging en de vragen hieronder ter plaatse stelt.
De ontwikkelaar en de vergunningen
Wat een ontwikkelaar eerder heeft opgeleverd, zegt meer dan de brochure van het project dat nu verkocht wordt. Vraag welke projecten in de omgeving van dezelfde partij zijn en of je er een kunt bezoeken. Een ontwikkelaar met een bewezen staat van dienst in de buurt is wezenlijk iets anders dan een nieuwe partij met één project.
Vraag de ontwikkelaar in elk geval dit
- Welke projecten heeft deze partij eerder opgeleverd, en kun je er een bezoeken?
- Hoe lang bouwt de ontwikkelaar al in dit specifieke gebied?
- Is de bouwvergunning afgegeven, en op welke naam staat die?
- Welke garantie dekt de bedragen die je tijdens de bouw vooruitbetaalt?
Vooruitbetalingen horen gedekt te zijn
Bij nieuwbouw betaal je in termijnen terwijl er nog gebouwd wordt. Vraag voordat je tekent hoe die betalingen zijn gedekt, en laat je advocaat de garantie en de bouwvergunning controleren. Dit is het onderdeel van een nieuwbouwaankoop waar het meeste geld in omgaat op het moment dat er nog geen woning staat.
De specificatie: wat zit er werkelijk in de prijs?
Wat je in de showroomwoning ziet, is niet automatisch wat je krijgt. Vraag om de schriftelijke specificatie, in Spanje de memoria de calidades, en leg die naast wat je net hebt gezien. Loop het verschil punt voor punt na en vraag per onderdeel of het inbegrepen is of een upgrade.
Waar standaarduitvoering en showroomwoning meestal uit elkaar lopen
- Keukenapparatuur: welke apparaten horen bij de prijs en welke zijn een upgrade?
- Airconditioning: alleen voorbereid, of compleet geïnstalleerd?
- Badkamerafwerking: tegelwerk, sanitair en douchewanden.
- Terrasvloeren: welke tegel is standaard, en welke lag er in de showroomwoning?
- Beglazing: welk type glas en welke kozijnen zijn standaard?
- Opbergruimte: is er een berging, en zit die in de prijs?
- Parkeren: hoort er een plaats bij, of koop je die apart?
Wat je ter plaatse bekijkt bij een nieuwbouwproject in Spanje
Het aangrenzende terrein
Wat staat er nu naast het project, en wat mag daar nog gebouwd worden? Een uitzicht dat vandaag wordt verkocht, kan later zijn dichtgebouwd. Laat dit natrekken voordat je een reservering tekent, zeker als je juist voor dat uitzicht koopt.
De zon op het terras
In welke richting ligt het terras, en op welk moment van de dag krijgt het zon in het seizoen waarin je er daadwerkelijk bent? Dat kan flink afwijken van het beeld tijdens een bezichtiging op een zonnige middag.
Het geluid
Hoe dichtbij ligt de dichtstbijzijnde weg, en hoe klinkt die om 8 uur 's ochtends in plaats van tijdens een bezichtiging op zondag? Rijd er zo mogelijk op een doordeweekse ochtend nog een keer langs.
De VvE en het reglement
Hoeveel woningen telt het project, en welk deel wordt naar verwachting permanent bewoond in plaats van een paar weken per jaar gebruikt? Dat bepaalt hoe het complex buiten het seizoen aanvoelt en hoe de gedeelde kosten over de eigenaren worden verdeeld. De VvE-stukken zijn geen spannende lectuur, maar ze bepalen een groot deel van het dagelijks leven.
Vraag de VvE-documenten op en zoek hierin
- De hoogte van de bijdrage en wat daar precies in zit.
- Welke voorzieningen gedeeld zijn, en wie ze onderhoudt.
- Of het reglement regels stelt aan verhuur.
- Of het reglement regels stelt aan huisdieren.
- Of het reglement regels stelt aan verbouwingen aan de woning of het terras.
Wil je de woning af en toe verhuren, kijk dan naar drie lagen tegelijk: het VvE-reglement, de gemeente en de autonome regio. Daar liggen de regels die er in de praktijk toe doen. Een landelijke registratieplicht voor toeristische verhuur geldt op dit moment niet, want het Tribunal Supremo vernietigde het landelijke Registro Único in mei 2026, gepubliceerd in de BOE van 8 juni 2026. De regionale en gemeentelijke vergunningsregels bestaan gewoon, dus laat je advocaat de situatie voor dit specifieke adres nagaan.
Praktische afstanden en het lage seizoen
Loop zelf naar het strand en naar de winkels in plaats van het getal uit de brochure te geloven. Controleer de rit naar de luchthaven op een realistisch tijdstip en niet op een rustig moment in het weekend. Zoek daarnaast uit wat er buiten het seizoen open is binnen die afstand: een project omringd door gesloten luiken in januari is een heel andere plek dan die je in juni hebt bezocht.
Koop je een woning die nog gebouwd wordt?
Vraag in welke fase de bouw nu zit
Vraag wat er op dit moment werkelijk af is, van vergunning en grondwerk tot ruwbouw en afwerking. Vraag ook om recente foto's van de bouwplaats zelf, niet alleen om renders.
Zet de opleverdatum naast de oorspronkelijke
Wat is de huidige geschatte opleverdatum, en hoe is die verschoven sinds de lancering van het project? De richting van die verschuiving zegt vaak meer over de planning dan de datum zelf.
Leg vast hoe de opleveringscontrole verloopt
Hoe verloopt de controle bij oplevering, wie inspecteert namens jou, en op welk moment? Spreek af hoe gebreken worden vastgelegd en binnen welke termijn ze worden hersteld.
Bezoek het laatst opgeleverde project van dezelfde ontwikkelaar
Afgewerkt werk vertelt je meer dan welke render dan ook. Loop rond, kijk naar de afwerking van de gemeenschappelijke delen en vraag bewoners hoe hun oplevering is verlopen.
Wat ResiGlobe hierin regelt
ResiGlobe is geen juridisch, fiscaal of financieel adviseur en vervangt er ook geen. Wel leveren we de partijen die dat wel zijn: een onafhankelijke advocaat die de vergunning, de garantie en het VvE-reglement controleert, een fiscalist, een hypotheekadviseur, een notaris, en een lokale vastgoedspecialist die met je meegaat naar de bezichtiging en de bouwplaats en die deze checklist ter plaatse afloopt.
Veelgestelde vragen
Waar let ik als eerste op bij een nieuwbouwproject in Spanje?
Op de ontwikkelaar en de vergunning. Alles wat daarna komt, van specificatie tot oplevering, hangt af van de partij die het bouwt. Vraag welke projecten deze ontwikkelaar eerder in de omgeving heeft opgeleverd, of je er een kunt bezoeken, en of de bouwvergunning is afgegeven.
Wat zit er standaard in de prijs van een nieuwbouwwoning?
Dat verschilt per project en staat in de schriftelijke specificatie. Keukenapparatuur, airconditioning, badkamerafwerking, terrasvloeren, beglazing, opbergruimte en parkeren zijn de posten waar de standaarduitvoering en de showroomwoning het vaakst uit elkaar lopen. Leg de specificatie naast wat je hebt gezien en vraag per punt of het inbegrepen is of een upgrade.
Kan ik nagaan wat er naast het project gebouwd mag worden?
Ja. Wat er op een aangrenzend perceel is toegestaan, ligt vast bij de gemeente. Laat je advocaat of de lokale vastgoedspecialist dat nakijken voordat je een reservering tekent, zeker als het uitzicht een reden is om juist deze woning te kopen.
Mag ik een nieuwbouwwoning in Spanje verhuren?
Dat hangt af van het VvE-reglement, de gemeente en de autonome regio, niet van een landelijke regeling. Het landelijke Registro Único voor toeristische verhuur werd in mei 2026 door het Tribunal Supremo vernietigd, gepubliceerd in de BOE van 8 juni 2026. De regionale en gemeentelijke vergunningsregels gelden gewoon, dus laat per adres controleren wat er mag voordat je op verhuurinkomsten rekent.
Moet ik zelf gaan kijken, of kan ik op plan kopen zonder bezichtiging?
Kopen op plan kan zonder bezoek, maar het terrein, de zon op het terras en het geluid van de weg zijn precies de dingen die niet uit een render te halen zijn. Kun je er zelf niet bij zijn, laat de bezichtiging dan doen door iemand die ter plaatse is en die deze vragen namens jou stelt.
