Door de redactie van ResiGlobe ·
Koop je in Spanje een nieuwbouwwoning die nog gebouwd moet worden, dan betaal je meestal een deel van de prijs tijdens de bouw. Een bankgarantie (aval bancario) is de waarborg dat je dat geld terugkrijgt als het project niet doorgaat of niet op tijd wordt opgeleverd. De Spaanse bouwwet (Ley 38/1999) verplicht de ontwikkelaar om de betalingen die hij vóór de oplevering van je ontvangt te laten garanderen, met een bankgarantie of een borgtochtverzekering (seguro de caución), zodra hij de bouwvergunning heeft. Het geld moet op een aparte rekening staan die alleen voor de bouw gebruikt mag worden. De garantie dekt je betalingen plus de belasting daarover en de wettelijke rente. Je hoort voor jouw betalingen een eigen garantiedocument te krijgen.
Dat klinkt als een formaliteit, maar het is een van de belangrijkste documenten van je aankoop. Je betaalt immers voor iets wat er nog niet staat. De garantie zorgt ervoor dat je in het slechtste geval niet afhankelijk bent van de vraag of de ontwikkelaar nog geld heeft. Hoe de betalingen zelf over de bouwperiode verdeeld zijn, lees je in onze gids over betalingsschema's. Hier gaat het om de garantie: wat de wet precies eist, wat erin hoort te staan en hoe je hem inroept als het misgaat.
De wet achter de bankgarantie: Ley 38/1999
De regeling staat in de eerste aanvullende bepaling (disposición adicional primera) van de Spaanse bouwwet, de Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. De huidige tekst geldt sinds 1 januari 2016 en komt uit de Ley 20/2015. Daarvoor stond hetzelfde principe in een wet uit 1968 (Ley 57/1968), die je in oudere artikelen nog vaak tegenkomt. De plicht geldt volgens de wet voor alle soorten woningen. De tekst maakt geen onderscheid tussen een hoofdverblijf en een tweede woning of vakantiewoning.
Wat de garantie precies dekt
- Alle bedragen die je vóór de oplevering aan de ontwikkelaar betaalt. De plicht om die te garanderen gaat in zodra hij de bouwvergunning heeft.
- De belasting die je over die betalingen hebt betaald.
- De wettelijke rente (interés legal del dinero), gerekend vanaf de dag van elke betaling.
- Je betalingen moeten op een aparte rekening bij een bank staan, gescheiden van het andere geld van de ontwikkelaar. Hij mag dat geld alleen gebruiken voor de bouw.
- De bank waar die rekening loopt, moet bij het openen ervan zelf de garantie eisen. De wet zegt dat zij dat onder eigen verantwoordelijkheid doet.
Betalingen vóór de bouwvergunning
De garantieplicht gaat in zodra de ontwikkelaar de bouwvergunning heeft. Betaal je eerder, bijvoorbeeld een reservering voor een project waarvan de vergunning nog loopt, dan is het belangrijk vooraf te weten hoe dat geld beschermd is. Dat zoekt je advocaat uit voordat je iets overmaakt.
Bankgarantie of borgtochtverzekering
De ontwikkelaar mag kiezen. Bij een borgtochtverzekering sluit hij per koper een aparte polis af bij een verzekeraar. Bij een bankgarantie staat een bank borg, en ook dan moet het document op jouw betalingen zijn toegesneden. Voor jou werken ze grotendeels hetzelfde: betaalt de ontwikkelaar je niet terug als het project misloopt, dan haal je je geld bij de bank of verzekeraar. In deze gids gebruiken we het woord bankgarantie voor allebei, behalve waar de wet ze verschillend behandelt.
Wat er in je contract moet staan
De wet schrijft voor dat in het koopcontract staat dat de ontwikkelaar je betalingen terugbetaalt, met de belasting en de wettelijke rente, als de bouw niet binnen de afgesproken termijn start of klaar is, of als de woning geen licencia de primera ocupación of een gelijkwaardige bewoonbaarheidsverklaring krijgt. Ook moet erin staan bij welke bank of verzekeraar de garantie loopt en op welke rekening je betaalt. Bij het tekenen van het koopcontract hoort de ontwikkelaar je het document te geven waaruit de garantie blijkt. Ook reclame voor het project moet vermelden dat de ontwikkelaar aan deze regels voldoet, met de naam van de bank of verzekeraar.
Je geld terugvragen als het project misloopt
Eerst de ontwikkelaar aanspreken
Start de bouw niet of wordt de woning niet binnen de afgesproken termijn opgeleverd, dan kun je kiezen: het contract ontbinden en je geld terugvragen, of de ontwikkelaar uitstel geven. Kies je voor terugbetaling, dan vraagt je advocaat die namens jou eerst aantoonbaar schriftelijk aan de ontwikkelaar.
Daarna de bank of verzekeraar
Betaalt de ontwikkelaar niet binnen 30 dagen, dan kun je de bank of verzekeraar aanspreken. Kan de ontwikkelaar niet worden aangesproken, dan mag dat direct. Een verzekeraar moet volgens de wet binnen 30 dagen na je claim betalen.
Houd de termijn in de gaten
Voor een bankgarantie geldt een vervaltermijn. Heb je niet binnen twee jaar nadat de ontwikkelaar in gebreke bleef om ontbinding en terugbetaling gevraagd, dan vervalt hij. Voor een borgtochtverzekering noemt de bouwwet geen eigen termijn; welke termijn daar geldt, zoekt je advocaat voor je uit. Wacht in beide gevallen niet af als een project stilvalt.
Gaat alles goed, dan vervalt de garantie zodra de woning officieel bewoonbaar is verklaard en de ontwikkelaar heeft aangetoond dat hij hem aan je heeft opgeleverd.
Wat je advocaat voor je nakijkt
Heb je via ResiGlobe een specialist aangevraagd, dan halen we de stukken bij de ontwikkelaar op en kijkt je advocaat deze punten na.
- Staat de bouwvergunning er al, en dekt de garantie alles wat je tot nu toe hebt betaald, ook een eventuele reservering?
- Staat het garantiedocument op jouw naam, en dekt het elke termijn die je vóór de oplevering betaalt?
- Betaal je naar de aparte rekening die in het contract staat, en niet naar een andere rekening?
- Wie is de bank of verzekeraar, en is het document echt door die partij afgegeven?
Hoe ResiGlobe hierbij helpt
Op ResiGlobe zoek en vergelijk je nieuwbouwprojecten zelf. Wil je hulp, dan vraag je een specialist aan, die je in contact brengt met een onafhankelijke Spaanse advocaat die alleen voor jou werkt. Die advocaat controleert onder meer de vergunning, het contract en de bankgarantie voordat je iets betaalt. Zoeken, vergelijken en de begeleiding door je specialist kosten je niets; de advocaat betaal je zelf. Wij worden betaald door de ontwikkelaar: een vooraf afgesproken vergoeding, alleen als een aankoop via het platform daadwerkelijk wordt afgerond. Dat belang benoemen we open, en juist daarom hoort de controle van je garantie bij een advocaat die niet door de verkoper wordt betaald.
Veelgestelde vragen
Wat is een bankgarantie bij nieuwbouw in Spanje?
Een waarborg van een bank dat je de bedragen die je vóór de oplevering aan de ontwikkelaar betaalt terugkrijgt, plus de belasting daarover en de wettelijke rente, als de bouw niet op tijd start of de woning niet op tijd wordt opgeleverd of geen bewoonbaarheidsverklaring krijgt. De wet (Ley 38/1999) verplicht de ontwikkelaar ertoe zodra hij de bouwvergunning heeft. In plaats van een bank mag ook een verzekeraar borg staan, met een borgtochtverzekering.
Is een bankgarantie verplicht bij nieuwbouw in Spanje?
Ja. Ontvangt een ontwikkelaar betalingen voordat de woning is opgeleverd, dan moet hij die volgens de eerste aanvullende bepaling van de Ley 38/1999 laten garanderen met een bankgarantie of een borgtochtverzekering. Die plicht gaat in zodra hij de bouwvergunning heeft.
Wat dekt de bankgarantie?
Je betalingen aan de ontwikkelaar vóór de oplevering, de belasting die je daarover hebt betaald en de wettelijke rente vanaf de dag van betaling.
Geldt de garantie ook voor een vakantiewoning?
Ja. De wet geldt voor alle soorten woningen en maakt geen onderscheid tussen een hoofdverblijf en een tweede woning. Koop je vooral als belegging, dan zoekt je advocaat uit of de bescherming ook voor jouw aankoop geldt.
Wanneer krijg ik het garantiedocument?
Volgens de wet geeft de ontwikkelaar het je bij het tekenen van het koopcontract. Je advocaat kijkt het na voordat je verder betaalt.
Hoe lang kan ik een bankgarantie inroepen?
Bij een bankgarantie tot twee jaar nadat de ontwikkelaar in gebreke bleef: heb je in die tijd niet om ontbinding en terugbetaling gevraagd, dan vervalt hij. Voor een borgtochtverzekering noemt de bouwwet geen eigen termijn; je advocaat zoekt uit welke termijn voor jouw polis geldt.
Wat is het verschil met een borgtochtverzekering?
Bij een bankgarantie staat een bank borg, bij een borgtochtverzekering (seguro de caución) een verzekeraar, met een polis per koper. De wet laat de ontwikkelaar kiezen. Voor jou werken ze grotendeels hetzelfde, met twee verschillen: een verzekeraar moet binnen 30 dagen na je claim betalen, en alleen voor de bankgarantie noemt de wet een vervaltermijn van twee jaar.
Deze gids geeft algemene informatie en is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. ResiGlobe is geen erkend juridisch, fiscaal of financieel adviseur. Laat je eigen onafhankelijke advocaat meekijken voor jouw situatie, zeker voordat je iets tekent of betaalt.
