Door de redactie van ResiGlobe ·
De notaris is in Spanje een onafhankelijke publieke ambtenaar die de koopakte opmaakt en ondertekent: de escritura pública de compraventa. Hij stelt vast wie er tekent, of die persoon dat mag en begrijpt wat hij tekent, en of de koop aan de wet voldoet. Vlak voor het tekenen kijkt hij in het eigendomsregister wie de eigenaar is en wat er op de woning rust. Hij legt in de akte vast hoe er betaald is, en stuurt de akte daarna elektronisch naar het register, waar de woning op jouw naam wordt ingeschreven. Wat hij niet is: jouw advocaat. Hij is onpartijdig en werkt voor de koop als geheel, niet voor jou alleen.
Bij nieuwbouw zie je de notaris meestal pas aan het eind. De reservering en het koopcontract zijn onderhandse contracten tussen jou en de ontwikkelaar, die je advocaat nakijkt voordat je tekent. De akte bij de notaris volgt bij de oplevering, als je het restant betaalt en de sleutels krijgt.
Wat de notaris controleert
- Wie er tekent: hij stelt de identiteit van koper en verkoper vast, en of zij bevoegd zijn. Tekent iemand namens jou, dan beoordeelt hij de volmacht (Reglamento Notarial, artikel 145).
- Of je weet wat je tekent: hij legt de inhoud en de gevolgen van de akte uit, en let volgens het reglement extra op de partij die dat nodig heeft en op de rechten van consumenten (artikel 147).
- Of de koop mag: hij moet nagaan of de akte aan de wet voldoet (Ley del Notariado, artikel 17 bis).
- Het register: vlak voor het tekenen kijkt hij elektronisch in het eigendomsregister wie de eigenaar is en welke hypotheken of beslagen er op de woning rusten (artikel 175).
- De betaling: in de akte staat hoe en wanneer de prijs betaald is, bijvoorbeeld per bankoverschrijving of bankcheque (Ley del Notariado, artikel 24).
Notaris of advocaat: twee verschillende rollen
Omdat de notaris onpartijdig is, onderhandelt hij niet voor je en beoordeelt hij niet of het project goed bij je past. Hij kijkt niet of de woning volgens de vergunning is gebouwd, of de bouw op schema ligt, of de bankgarantie voor je aanbetalingen in orde is. Dat werk ligt bij je eigen advocaat, die alleen jouw belang dient en het contract, de vergunningen en het register al lang voor de notarisdatum doorneemt. Bij de notaris komt alles samen; de controle zelf hoort vooraf te gebeuren.
Wie de notaris kiest
Koop je van een ontwikkelaar, dan kies jij de notaris. Het Spaanse notarisreglement (artikel 126) geeft dat recht aan de koper als de verkoper beroepsmatig woningen verkoopt of met standaardvoorwaarden werkt. De enige grens is dat de notaris een redelijke band moet hebben met de koop, bijvoorbeeld met de plek van de woning of met een van de partijen. Staat er in het contract dat je van die keuze afziet, dan is zo'n clausule volgens de Spaanse consumentenwet oneerlijk (Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, artikel 89). In de praktijk stelt de ontwikkelaar vaak een notaris voor. Dat mag, maar het blijft jouw keuze.
Wie de notariskosten betaalt
De notaris rekent wettelijke tarieven, die de Spaanse overheid in een tarievenregeling vastlegt. Wie wat betaalt, regelt het Burgerlijk Wetboek (Código Civil, artikel 1455): de kosten van de akte zelf zijn voor de verkoper, het eerste afschrift en wat daarna komt voor de koper, tenzij partijen iets anders afspreken. Bij nieuwbouw staat er vaak een eigen afspraak in het contract. Daar geldt wel een grens: kosten die bij de ontwikkelaar horen, zoals de akte van de nieuwbouw, de splitsing in appartementen en de hypotheek voor zijn bouwlening en het doorhalen daarvan, mag hij volgens de consumentenwet niet bij jou neerleggen. Je advocaat kijkt dit na voordat je het contract tekent.
Hoe de dag bij de notaris verloopt
Voorbereiding
De notaris krijgt vooraf het contract, de gegevens van koper en verkoper en de betaalgegevens, en maakt daarmee een concept van de akte. Je advocaat leest dat concept vooraf voor je door.
Ondertekening
Bij de afspraak wordt de akte doorgenomen, betaal je het restant en tekenen koper en verkoper. Spreek je geen Spaans, dan kan er een tolk bij zijn die je zelf kiest. Je advocaat stemt dat vooraf met de notaris af. Meer daarover in onze gids over Nederlandstalige hulp.
Inschrijving
Na het tekenen stuurt de notaris de akte elektronisch naar het eigendomsregister, tenzij je uitdrukkelijk iets anders vraagt (Ley 24/2001, artikel 112). Het register schrijft de koop in zodra de belasting over de aankoop is betaald (Ley Hipotecaria, artikel 254); dat regelt je advocaat of gestoría direct na de akte. Daarna staat de woning ook in het register op jouw naam.
Niet zelf naar Spanje?
Je hoeft niet persoonlijk bij de notaris te zijn. Je kunt in Nederland bij een notaris een volmacht tekenen, met een apostille zodat hij in Spanje geldig is. Iemand die je vertrouwt, vaak je advocaat, tekent dan namens jou. Hoe dat vanuit Nederland gaat, staat in onze gids over Nederlandstalige hulp.
Hoe ResiGlobe hierbij helpt
Heb je via ResiGlobe een specialist aangevraagd, dan stemt die met je advocaat de planning richting de notaris af, zodat de controles klaar zijn voordat de datum er is. We brengen je in contact met een onafhankelijke Spaanse advocaat die alleen voor jou werkt; heb je al een eigen advocaat, dan werk je gewoon met die persoon verder. Zoeken, vergelijken en de begeleiding door je specialist kosten je niets. Je advocaat en jouw deel van de notariskosten betaal je zelf. Wij worden betaald door de ontwikkelaar: een vooraf afgesproken vergoeding, alleen als een aankoop via het platform daadwerkelijk wordt afgerond. Dat belang benoemen we open. Juist daarom is het goed dat de wet jou de notaris laat kiezen, en dat er een advocaat meekijkt die niet door de verkoper wordt betaald.
Veelgestelde vragen
Is een notaris verplicht bij het kopen van een huis in Spanje?
Om de woning op je naam in het eigendomsregister te krijgen, heb je een notariële akte nodig. In de praktijk loopt vrijwel elke woningkoop daarom via een notaris, die de akte opmaakt en naar het register stuurt.
Is de notaris mijn advocaat?
Nee. De Spaanse notaris is onpartijdig en werkt voor de koop als geheel. Hij legt de akte uit, maar onderhandelt niet voor je en controleert het project niet inhoudelijk. Daarvoor heb je een eigen advocaat.
Mag ik zelf de notaris kiezen als ik van een ontwikkelaar koop?
Ja. Volgens artikel 126 van het notarisreglement ligt die keuze bij de koper als de verkoper beroepsmatig verkoopt, zolang de notaris een redelijke band met de koop heeft.
Wie betaalt de notaris?
Volgens het Burgerlijk Wetboek betaalt de verkoper de akte en de koper het eerste afschrift, tenzij anders is afgesproken. Bij nieuwbouw mag de ontwikkelaar zijn eigen kosten, zoals de akte van de nieuwbouw en het doorhalen van de hypotheek op zijn bouwlening, niet bij jou neerleggen.
Moet ik zelf naar de notaris in Spanje?
Nee. Je kunt iemand, vaak je advocaat, een volmacht geven om namens jou te tekenen.
Deze gids geeft algemene informatie en is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. ResiGlobe is geen erkend juridisch, fiscaal of financieel adviseur. Laat je eigen onafhankelijke advocaat meekijken voor jouw situatie, zeker voordat je iets tekent of betaalt.
