ResiGlobe
Aanmelden

Costa del Sol, Spanje

Vastgoed kopen in Nerja

Een witte kustplaats aan de oostkant van de Costa del Sol, gebouwd op kliffen boven kleine stranden, met de bergen direct in de rug.

Bekijk woningen in NerjaVergelijk met een andere locatie

Nerja in beeld

Past Nerja bij jou?

Nerja is vooral interessant voor

  • Kopers die een plaats met een echt oud centrum willen, met strand, terrassen en winkels op loopafstand
  • Wandelaars en natuurliefhebbers: de beschermde kliffen van Maro en de bergen van de Sierra de Almijara liggen binnen de gemeente
  • Wie een vakantiewoning zoekt in een plaats met een eigen karakter in plaats van een resort
  • Kopers die zich thuis voelen tussen andere internationale bewoners

Minder geschikt wanneer

  • Je vaak heen en weer vliegt en een korte rit naar de luchthaven zwaar laat wegen: vanaf Nerja ben je langer onderweg dan vanaf de plaatsen tussen Málaga en Fuengirola
  • Je zonder auto wilt wonen: Nerja heeft geen treinstation
  • Je kilometers doorlopend strand voor de deur wilt: Nerja heeft een paar langere stranden, zoals Burriana en El Playazo, maar verder vooral kleine stranden en baaien tussen de rotsen
  • Je in de zomer rust zoekt in het centrum: rond het Balcón de Europa is het in het hoogseizoen druk met bezoekers
  • Je wilt verhuren en zekerheid wilt over de regels voor de komende jaren: de gemeente werkt aan een nieuw plan, en dat kan ook vakantieverhuur raken

Over Nerja

Nerja voelt eerder als een dorp aan zee dan als een badplaats. Het oude centrum ligt op de rotsen, met het Balcón de Europa als middelpunt: een uitkijkpunt op een punt in zee, met aan weerszijden stranden die je vanuit de straatjes te voet bereikt. Ten oosten van de plaats ligt Maro, met de bekende grot van Nerja en een beschermde kust van kliffen en baaien die doorloopt tot in de provincie Granada. Landinwaarts begint meteen de Sierra de Almijara, dus strand en bergwandelingen liggen hier dicht bij elkaar. Wat je ervoor inlevert, is afstand: Nerja ligt aan het oostelijke uiteinde van de provincie, verder van de luchthaven dan de plaatsen tussen Málaga en Marbella, en zonder trein. Welke nieuwbouwprojecten er nu in Nerja te koop zijn, zie je onderaan deze pagina.

De markt in Nerja

Geen officiële instantie publiceert transactieprijzen op gemeenteniveau voor deze plaats. De cijfers hieronder zijn dus vraagprijzen uit advertenties, en die liggen boven wat kopers werkelijk betalen.

Gemiddelde vraagprijs

€3.944/m²

juli 2026 · gemeente Nerja

Prijsverandering op jaarbasis

5,3%

juli 2025 → juli 2026 · gemeente Nerja

Gemiddelde vraaghuur

€14,9/m²/maand

juli 2026 · gemeente Nerja

Indicatief brutorendement

4,53%

juli 2026 · gemeente Nerja

Voor Nerja bestaat, net als voor de andere gemeenten, geen officiële reeks met transactieprijzen op gemeenteniveau. De vraagprijs en huur op deze pagina zijn portaalcijfers van juli 2026: wat verkopers en verhuurders vragen, niet wat er uiteindelijk wordt betaald. Een jaarverandering van de huur publiceert het portaal voor Nerja niet.

ResiGlobe Locatiescore

Berekend uit openbare cijfers met een bron erbij, niet toegekend op gevoel. Een score staat er alleen als de cijfers eronder bestaan. Klik op Hoe dit is berekend voor het cijfer en de bron.

Afstand tot luchthaven1.5/10
Bereikbaarheid2.3/10
Strand4.9/10
Rust6.7/10
Internationale gemeenschap7.5/10
Verhuurpotentie3.8/10
Prijsniveau (betaalbaarheid)7.6/10
Prijsmomentum4.1/10

Past het bij jouw plan?

Een optelsom van de scores hierboven. De weging is onze keuze over wat voor dat doel het zwaarst telt, en staat er daarom bij.

Geschikt om er permanent te wonen4.6/10

Bereikbaarheid 30% · Rust 25% · Prijsniveau (betaalbaarheid) 25% · Afstand tot luchthaven 20%

Geschikt als investering5.3/10

Verhuurpotentie 60% · Prijsniveau (betaalbaarheid) 40%

Levensstijl, gezinsvriendelijkheid en de luxemarkt scoren we niet: daarvoor bestaat geen eerlijke, vergelijkbare maat. Hoe goed je je ergens voelt, ontdek je het beste ter plekke.

Klimaat en bereikbaarheid

Reistijd tot luchthaven

61 min

wegennet oktober 2026 · vanaf het gemeentehuis van Nerja

Investeren in Nerja

Nerja trekt kopers om wat de plaats zelf is: een oud centrum op de kliffen, stranden op loopafstand en een beschermde kliffenkust naast de deur. Dat maakt het vooral een plek om zelf van te genieten, met verhuur als aanvulling. Wat je aan verhuur kunt verwachten, beloven we niet. De vraagprijs en de huur die het portaal voor Nerja publiceert, staan bij de cijfers op deze pagina.

Vakantieverhuur is in Nerja al sterk aanwezig: van alle Costa del Sol-gemeenten op deze site staat hier het grootste deel van de woningen als vakantiewoning te huur. De plaatselijke ondernemers wezen er in juni 2026 op dat in grote delen van de bebouwde kom gewone woningen plaatsmaken voor vakantiewoningen. Dat zegt iets over de vraag van bezoekers, en maakt het waarschijnlijk dat het nieuwe plan van de gemeente ook over vakantieverhuur gaat.

Wat daartegenover staat

Het grootste aandachtspunt is de verhuurregel. Nerja werkt aan een nieuw bestemmingsplan, en de Andalusische regels geven een gemeente vanaf dat moment de ruimte om nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur tijdelijk stop te zetten. Een verhuurplan rekenen we daarom door met de regels zoals ze nu zijn én met de mogelijkheid dat ze strenger worden; per woning kijken we na hoe het er op dat moment voor staat. Daarnaast ben je vanaf Nerja langer onderweg naar de luchthaven dan vanaf de plaatsen tussen Málaga en Fuengirola, en dat weegt mee voor gasten die maar een week komen.

Verhuurpotentie

Wie in Nerja wil verhuren aan vakantiegasten, heeft te maken met drie lagen regels: de Andalusische eisen aan de woning en de inschrijving, de toestemming van de vereniging van eigenaren bij een appartement of geschakelde woning, en wat de gemeente in haar nieuwe plan besluit. Die drie zetten we per woning voor je op een rij voordat je iets vastlegt.

Wat levert een woning in Nerja op?

Reken door wat een woning in Nerja als investering zou doen. De module start met de laagste vanafprijs die we op dit moment in deze plaats publiceren, en rekent in drie scenario's tegelijk. Elke aanname staat erbij en je kunt ze allemaal aanpassen.

€ 850.000

Voorgevuld met de laagste vanafprijs die we nu in Nerja publiceren, € 850.000. Schuif naar het budget dat jij op het oog hebt.

Hoe wil je de woning gebruiken?
Financiering
Onze standaardaannames. Niet de jouwe.
ConservatiefBasisOptimistisch
Totale investering, eenmalig€ 960.500€ 960.500€ 960.500
Huurinkomsten per jaar, na bezetting€ 50.830€ 53.040€ 55.250
Kosten per jaar€ 13.616€ 11.406€ 9.528
Netto resultaat per jaar€ 37.214€ 41.634€ 45.722
Indicatief bruto rendement per jaar6,5%6,5%6,5%
Indicatief netto rendement per jaar3,9%4,3%4,8%
Kasstroom per maand€ 2.512€ 2.810€ 3.086

Indicatief, op basis van aannames die je zelf kunt aanpassen. Dit is geen voorspelling en geen advies. Het startpercentage voor de huur is het landelijke bruto huurrendement over het tweede kwartaal van 2026, gemeten op vraagprijzen bij langetermijnverhuur. Dat is een referentie voor heel Spanje, geen uitspraak over een specifieke woning.

Wil je weten wat hier fiscaal en juridisch bij komt kijken? We brengen je in contact met een onafhankelijke advocaat, fiscalist en hypotheekadviseur uit ons netwerk, en een lokale specialist die met je meegaat naar de bezichtiging.

Laat dit project doorrekenenZo rekenen we

Waar Nerja ligt

Kaart wordt geladen…

Wijken in Nerja

Nerja

De hoofdkern, waar vrijwel alle bewoners van de gemeente wonen: het oude centrum rond het Balcón de Europa en de wijken die daaromheen tegen de heuvels op zijn gebouwd.

Maro

Een klein dorp ten oosten van Nerja, bij de grot en aan het begin van de beschermde kliffenkust.

In de buurt van Nerja

Wat je moet weten voordat je hier koopt

Toeristische verhuur

Vakantieverhuur in Nerja hangt af van het nieuwe plan

Málaga heeft de inschrijving van nieuwe vakantiewoningen in 2025 voor maximaal drie jaar stilgezet. Nerja schrijft nu een nieuw bestemmingsplan, en de Andalusische regels geven een gemeente in zo'n periode de ruimte om hetzelfde te doen, voor de hele gemeente of voor bepaalde wijken. Een woning die je nu koopt om te verhuren, kan dus onder andere regels komen te vallen dan die van vandaag. Wij zoeken voor elke woning op hoe het er op dat moment voor staat, voordat je iets tekent.

Decreto-ley 1/2025 (Andalucía), art. 6; PGOM de Nerja en redacciónBOJA: Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, medidas urgentes en materia de vivienda

Bij een appartement beslist ook de vereniging van eigenaren

Sinds 3 april 2025 heb je voor nieuwe vakantieverhuur in een gebouw of complex met een vereniging van eigenaren uitdrukkelijke toestemming van die vereniging nodig: drie vijfde van de eigenaren, die samen ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen, moet instemmen. Bij nieuwbouw staat vaak al in de statuten van het complex wat wel en niet mag. Die statuten lezen we voor je mee voordat je koopt.

Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12 (redacción de la Ley Orgánica 1/2025)· van kracht sinds 2025-04-03BOE: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado

Eisen aan de woning en inschrijving vóór je adverteert

In Andalusië meld je een vakantiewoning eerst aan bij de regionale toeristische dienst; pas daarna mag je hem als vakantiewoning aanbieden. Sinds februari 2024 gelden daarbij strengere eisen: koeling in slaapkamers en woonkamer als je in mei tot en met augustus verhuurt, verwarming als je in december tot en met maart verhuurt, minimaal 14 m² bebouwd per gast, en een tweede badkamer vanaf zes gasten en een derde vanaf negen. Bij nieuwbouw is dat meestal goed te regelen, mits je het vooraf meeneemt in de keuze voor indeling en installaties.

Decreto 31/2024, de 29 de enero (Andalucía), que modifica el Decreto 28/2016· van kracht sinds 2024-02-22BOJA: Decreto 31/2024, de 29 de enero, viviendas de uso turístico

Gemeentelijke regels

Nerja schrijft een nieuw bestemmingsplan

Het bestemmingsplan dat nu in Nerja geldt, is in 2000 vastgesteld en in 2011 aangepast aan de toenmalige Andalusische wet. De gemeente werkt aan een opvolger onder de nieuwe Andalusische wet (LISTA). In juni 2026 kon iedereen ideeën insturen; daarna volgt een eerste ontwerp en een formele inspraakronde. Zo'n nieuw plan bepaalt waar en hoe er gebouwd mag worden, en kan ook regelen hoe vakantieverhuur zich verhoudt tot gewoon wonen. Bij een project in Nerja nemen we daarom mee wat er in deze herziening speelt.

PGOU de Nerja (2000, adaptación a la LOUA 2011); PGOM en redacciónAyuntamiento de Nerja: Urbanismo, PGOM

Andalusische regels

Verhuurbaarheid verschilt per gemeente, en dat zoeken wij per project uit

Andalusië heeft gemeenten in 2025 de bevoegdheid gegeven om de inschrijving van nieuwe vakantiewoningen tijdelijk stil te zetten terwijl zij een plan voorbereiden dat regelt hoe vakantieverhuur en gewoon wonen zich tot elkaar verhouden. Verschillende Andalusische gemeenten hebben dat gedaan, waaronder Málaga; andere niet. Dat betekent vooral dit: verhuurbaarheid is een eigenschap van één woning in één gemeente, niet van de Costa del Sol als geheel. Wij zoeken de actuele status per project voor je uit voordat je iets vastlegt, zodat je vooraf weet waar je aan toe bent.

Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero (Andalucía), art. 6· van kracht sinds 2025-03-04BOJA: Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, medidas urgentes en materia de vivienda

Spaanse landelijke regels

Vastgoed geeft geen verblijfsrecht meer

De zogenoemde golden visa is afgeschaft. De artikelen 63 tot en met 67 van Ley 14/2013, waaronder de route via een vastgoedinvestering van €500.000, zijn geschrapt per 3 april 2025. Een woning kopen in Spanje levert in 2026 geen enkel verblijfsrecht op. Voor Nederlandse kopers maakt dat weinig uit: als EU-burger geldt vrij verkeer, met inschrijving in het Registro Central de Extranjeros bij verblijf langer dan drie maanden. Voor kopers van buiten de EU is dit wel ingrijpend, want die vallen terug op de Schengenregel van 90 dagen per 180 dagen, tenzij ze via een andere route kwalificeren.

Ley Orgánica 1/2025, disposición final vigesimoprimera· van kracht sinds 2025-04-03BOE: Ley Orgánica 1/2025, disposición final vigesimoprimera

Regelgeving verandert, en gemeentelijke regels kunnen binnen een jaar wijzigen. Dit is een samenvatting van wat officiële bronnen zeiden op de getoonde datum, geen juridisch of fiscaal advies. Win onafhankelijk juridisch en fiscaal advies in voordat je je vastlegt.

Kosten bij aankoop

Btw (IVA): nieuwbouw

10%

Alleen nieuwbouw, gekocht van de ontwikkelaar. Betaald door de koper. Hetzelfde tarief voor inwoners en niet-inwoners.

Is de woning al twee jaar aaneengesloten door iemand anders bewoond geweest, dan geldt het als tweede levering en betaal je ITP in plaats van btw.

Overdrachtszegel (AJD): nieuwbouw

1.2%

Alleen nieuwbouw, omdat daar btw wordt geheven en geen ITP. Betaald door de koper. Verlaagde tarieven bestaan, maar vereisen dat de woning je hoofdverblijf wordt. Zie de opmerking.

De verlaagde Andalusische tarieven (1% / 0,3% / 0,1%) zijn voor een buitenlandse niet-inwoner in de praktijk niet bruikbaar: ze eisen dat de woning je vivienda habitual wordt én liggen onder waardegrenzen van €150.000 of €250.000.

Overdrachtsbelasting (ITP): bestaande bouw

7%

Alleen bestaande bouw. Betaald door de koper. Bij ITP is geen AJD verschuldigd, want de twee sluiten elkaar uit.

De oude staffel van 8% tot 10% is volledig vervangen, niet opgeschort. Bronnen die nog progressieve schijven voor Andalusië tonen, zijn verouderd. Verlaagde tarieven (6% / 3,5% / 2%) vereisen opnieuw een hoofdverblijf en lage waardegrenzen, en zijn voor niet-inwoners dus niet haalbaar.

Dit zijn de belastingen op de aankoop zelf. Notaris, kadaster, juridische kosten en eventuele hypotheekkosten komen daar bovenop en hangen af van de woning en de geldverstrekker.

Woningen in Nerja

Actuele ResiGlobe-projecten in Nerja. Niets hiervan is een betaalde plaatsing. Ontwikkelaars betalen pas bij een afgeronde verkoop.

Bekijk alle woningen in NerjaStart Property Match

Hoe wij je begeleiden in Nerja

01

Ontdek op je eigen tempo

Zoek, filter, vergelijk en bewaar jouw favoriete nieuwbouwprojecten. Vrijblijvend en op jouw tempo.

02

Persoonlijk advies wanneer jij dat wilt

Heb je vragen of wil je weten welke projecten het beste bij je passen? Dan staat een vaste specialist voor je klaar die jouw wensen kent en met je meedenkt.

03

Begeleiding tot aan de sleuteloverdracht

Van bezichtigingen en juridische stappen tot reservering en oplevering: samen met onze lokale specialisten begeleiden we je gedurende het hele aankoopproces.

Ontdek hoe het werkt →

Lees ook

Alle gidsen

Bronnen en methodologie

Elk cijfer op deze pagina draagt de bron, de periode en het gebied waar het over gaat. Waar we zelf iets hebben berekend, staat de formule met de gebruikte invoerwaarden bij het cijfer.

Waar een cijfer ontbreekt, is er geen betrouwbare bron voor gevonden. Wij tonen liever niets dan een getal waar we niet achter kunnen staan.